潮州市人民政府关于印发《潮州市城区商品房

预售款监管实施细则》的通知

潮府规〔2023〕10号

各县、区人民政府（管委会），市府直属各单位，市各开发区、潮州新区管委会：

现将《潮州市城区商品房预售款监管实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市住房和城乡建设局反映。

                                             潮州市人民政府

                                              2023年10月19日

潮州市城区商品房预售款监管实施细则

第一章  总则

第一条 为加强对我市商品房预售款的监督管理，维护商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场健康有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《广东省商品房预售管理条例》《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规规定，结合我市实际情况，制定本实施细则。

第二条 本市城区范围内（湘桥区、枫溪区、凤泉湖高新区，下同）取得预售许可的商品房，其预售款的收存、使用和监督管理，适用本实施细则。

第三条 本实施细则所称商品房预售款，是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证后将其开发的商品房出售给预购人，预购人按预售合同约定支付的全部购房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款）。

本实施细则所称监管银行，是指与预售人签订监管协议并就预售商品房项目开设商品房预售款监管账户的项目所在地商业银行。监管银行应当由属地住房城乡建设部门会同有关部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素确定。

本实施细则所称商品房预售款监管账户，是指预售人在监管银行设立的专门用于存取商品房预售款的账户。

本实施细则所称的预售商品房备案价是指导预售人在申请商品房预售许可时，将每套房的价格（一房一价）提交住房城乡建设部门或价格主管部门备案时所申报的价格。

第四条 住房城乡建设部门是商品房预售款的监管部门（下称监管部门）。市住房和城乡建设局负责全市商品房预售款监管工作的指导监督；各区住房和城乡建设局负责其辖区内商品房预售款的收存、使用等监管工作的具体实施。

第二章  设立商品房预售款监管账户

第五条 预售人申请商品房预售许可前，应当在商品房项目所在地监管银行设立商品房预售款监管账户，并与监管银行及项目所在地监管部门签订统一格式的《商品房预售款监管协议书》，明确预售款的收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容，协议主要内容同时在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。

一次预售许可申请对应一个预售款监管账户。监管账户性质为专用账户，实行专款专户、专款专存、专款专用，全程全额监管。

中标商业银行在商品房预售款监管协议签订前一年内在预售商品房项目所在地监管部门有二次以上违反商品房预售款监管协议记录的，在最后一次违规行为之日起一年内，预售人、监管单位暂停与该商业银行签订新的商品房预售款监管协议。

第六条 监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置，以及监管部门门户网站进行公示。

第七条 项目预售过程中，商品房预售款监管银行及监管账户原则上不得变更。

因预售商品房项目转让，确需变更商品房预售款监管银行及监管账户的，受让人凭项目所在地监管部门同意转让的批复，与新的监管银行及项目所在地监管部门签订《商品房预售款监管协议书》，办理《商品房预售许可证》变更手续及账户资金划转手续。

商品房预售款监管银行及监管账户变更后，预售人应当在5个工作日内将原监管账户的结余资金全部划转到新账户，相关监管银行应当配合做好有关交接工作。

第三章  商品房预售款收存和使用

第八条 商品房预售款实行专户专存。预售人与预购人签订《商品房买卖合同》后，预购人应当按照合同约定的付款时间，将预购房款直接存入商品房预售款监管账户，凭银行出具的相关凭证，向预售人换领交款收据。

预售人不得以任何形式或理由向预购人收取现金（含装修款项），或在监管账户之外指定任何账户向预购人收取预购房款，变相逃避监管。

第九条 预售人应在《商品房买卖合同》签订之日起30日内为预购人办理商品房买卖合同网签备案手续。预售人在办理网签备案手续前，应当对预购人按合同约定支付的首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款进行进账审核。

商品房预售款的首期款占总房款的比例应不低于上级对办理商品房银行按揭进账比例的规定。

第十条 预购人申请贷款购买商品房的，在商品房买卖合同完成网签备案手续后，发放贷款的商业银行应将贷款直接划入《商品房买卖合同》中载明的商品房预售款监管账户。

第十一条 商品房预售款实行监管额度管理。监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，由监管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定，且不得低于第十三条规定的对应节点的最低限额。

监管额度内的资金应专款专用，只能以受托支付的形式通过银行转账支取，必须用于有关的工程建设，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划，设立子公司的房地产开发企业、集团公司不得抽调（预售人的上级公司不得抽调）。

允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。保函仅可用于置换依法合规设立的预售款监管账户的监管额度内资金。置换额度按上级有关规定执行。

监管账户内的资金达到监管额度后，超过监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。

第十二条 预售人首次申请使用商品房预售款，应当明确预售商品房项目的工程建设费用和法定税费，并根据项目建设方案及施工进度按取得预售许可、结构封顶、竣工验收备案、完成首次登记四个节点三个阶段编制《商品房预售项目用款计划书》。

《商品房预售项目用款计划书》由监理单位确认后，作为申请提取商品房预售款的依据。

第十三条 预售人可在下列节点时段申请支取用款额度。原则上每月只能支取一次。

预售商品房项目取得预售许可后至结构封顶前，预售款监管账户结余金额不得少于预售商品房备案价总金额的5%。

预售商品房项目结构封顶后至竣工验收备案前，预售款监管账户结余金额不得少于预售商品房备案价总金额的3%。

预售商品房项目竣工验收备案后至办理商品房首次登记前，预售款监管账户结余金额不得少于预售商品房备案价总金额的1%。

第十四条 预售人使用监管账户内资金，应向商品房项目所在地监管部门提出使用商品房预售款申请，并递交以下材料：

（一）《潮州市商品房预售款使用申请表》；

（二）《商品房预售项目用款计划书》（首次申请时提供）；

（三）《潮州市预售项目施工现场查勘表》（结构封顶前需监理单位确认，并提供现场图片）；

（四）企业委托办事人员的委托书及受托人身份证明原件及复印件；

（五）用于支付施工单位工程进度款的，应当提供施工合同（首次提供）、施工进度等相关佐证材料以及施工单位、监理单位确认的监管项目施工进度款使用佐证材料（含施工进度变化期间应付农民工工资拨付比例，具体比例按国家、省、市相关规定执行，金额划入农民工工资专用账户）；

（六）用于支付购买建筑材料、设备的，提供材料、设备费使用佐证材料、设备的购销合同、每一笔采购单证等相关佐证材料；

（七）用于缴纳税费的，须提供相关佐证材料。

第十五条 监管部门受理预售人用款申请后，应对申请材料进行审查和施工现场进度情况进行查勘，并于受理后五个工作日内作出答复，同意使用商品房预售资金的，出具预售款使用（核准）证明书，监管银行按证明书意见将预售款以受托支付的形式转入相应收款单位；不同意使用预售款的，以书面形式说明理由。

   第十六条 有下列情形之一的，监管部门不予同意预售人用款申请：

（一）收款单位不是受托支付单位，或收款单位营业范围与申请用款用途不符的；

（二）预售人未将预售款全部转入监管账户的；

（三）监管账户扣除申请用款后账户余额小于应当留存比例的；

（四）预售人提供虚假材料或不符合审批标准材料的；

（五）预售人被投诉拖欠工程款、材料购置款或施工单位工人工资的；

（六）监管部门认定应当暂停拨付的其他情形。

第十七条 有下列情形之一的，监管部门应书面通知监管银行，暂停该项目预售款的核拨工作；预售款使用申请已核准未拨付的，应书面通知监管银行暂停拨付：

（一）因预售人存在违法违规行为，导致项目停工尚未复工复产的，或项目未停工但存在拖欠工程款、材料购置款或施工单位工人工资未结清的；

（二）预售项目存在工程严重质量问题，未完成处理工作的；

（三）前期批准使用的预售款存在挪用并被查实的。

上述情形解除后，监管部门应书面通知监管银行恢复预售项目预售款的核拨工作。

第十八条 监管银行必须严格按照监管部门审批的内容、金额拨付监管账户内的资金，严格执行受托支付的原则，不得转入预售人基本账户，不得支付现金。监管银行未经监管部门审核同意，不得擅自划扣监管账户内的资金。

监管银行应当按照监管部门的要求建立监管账户收支台账和报表，并定期报送监管部门。

第十九条 商品房按揭款未进入监管账户的，监管银行应协助监管部门进行追缴。

人民法院等对监管账户的保全、执行商品房预售资金的，监管银行应将有关情况在2个工作日内书面告知属地监管部门，并严格执行《广东省高级人民法院 广东省住房和城乡建设厅中国人民银行广州分行关于贯彻<最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知>实施意见》（粤高法〔2022〕17号）。

第二十条 监管部门有权开展例行检查或组织开展对商品房预售款的专项检查，有权查看预售人、监管银行涉及预售款管理的账户情况、账簿明细等资料。

第四章  商品房预售款监管解除

第二十一条 《商品房预售许可证》范围内的商品房项目完成房屋所有权首次登记后，按照预售资金三方监管协议，预售人可向监管部门申请解除监管账户的监管。

对发生预购人信访或工程款结算等纠纷，经监管部门核查确认，可暂不解除商品房预售款监管，待信访或纠纷处理完结后，再按规定程序解除监管。

第二十二条 预售人申请解除商品房预售款监管，应向监管部门提出解除商品房预售款监管申请，并递交以下材料：

（一）《潮州市商品房预售款账户解除监管申请表》；

（二）《潮州市不动产首次登记权属证明书》；

（三）监管账户的银行对账单；

（四）委托书；

（五）委托人与受托人身份证复印件；

（六）监管部门根据实际情况要求补充的其它佐证材料。

第二十三条 对符合解除监管条件的，监管部门应在3个工作日内出具同意解除预售款监管的审批意见，监管银行按监管部门的核准意见与预售人办理结算手续。

第五章  责任追究

第二十四条 预售人有下列行为之一的，由监管部门将其违法违规行为予以公开通报，记入房地产开发企业信用信息档案，并依据《广东省商品房预售管理条例》责令限期整改；整改期间暂停办理预售款的使用申请；对拒不整改的，依法从严查处，并将有关信息通报发改、自然资源、市场监管、税务等相关部门：

（一）未按规定收存、使用商品房预售款的；

（二）在商品房预售款收存、使用过程中提供虚假资料的；

（三）未按规定办理商品房买卖合同网签备案的；

（四）以收取其他款项为名逃避或变相逃避预售款监管的；

（五）因预售人的原因造成拖欠工程款或材料款，导致农民工或供应商信访并经查证属实的；

（六）预售人存在违法违规行为导致工程停工的；

（七）预售项目存在严重质量问题的。

上述有关行为整改完成后，监管部门恢复审批监管账户内的预售款使用申请。

第二十五条 监管银行有下列情形之一的，监管部门将相关情况告知银行业监管部门，由银行业监管部门及有关行政管理部门依法进行查处。查处期间，预售人、监管部门暂停与涉事银行签订新的商品房预售款监管协议：

（一）未经监管部门同意，擅自拨付或划扣商品房预售款、超前超额或不足额支付预售款的；

（二）不配合监管部门开展预售款监管工作的；

（三）不按时报送监管账户台账或不按规定向预售款监管系统推送监管账户数据信息的；

（四）不遵守预售款监管协议，不执行本实施细则相关规定的。

第二十六条 监管银行有本实施细则第二十五条第（一）项行为的，由银行业监管部门责令其改正和追回流失款项；给预购人造成损失的，涉事银行依法承担连带责任。

第二十七条 监理单位出具虚假审核意见，配合预售人套取预售款的，记入行业信用信息档案，由监管部门责令其改正和追回流失款项；给预购人造成损失的，依法承担连带责任。

第二十八条 监管部门和其他有关行政管理部门及监管银行工作人员在商品房预售款监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究责任；涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。

第六章  附则

第二十九条 房地产开发项目出现逾期交楼或因资金问题出现停工风险，经住房城乡建设主管部门研判后列入问题楼盘风险化解问题台账的，经项目所在地的区人民政府（管委会）同意，预售款可以按照“一楼一策”方式，实行专门管理。实行专门管理的具体措施由住房城乡建设主管部门依据法律法规及上级相关规定另行制订。

第三十条 本实施细则实施前市城区有关预售款监管规定与本实施细则不一致的，以本实施细则为准；已签订预售款监管协议的商品房项目，按原协议执行。本实施细则未明确规定或上级政策发生变化的，依照上级相关规定执行。潮安区、饶平县可参照本实施细则执行。

第三十一条 本实施细则自2023年11月20日起施行，有效期5年。

公开方式：主动公开

抄送：市委各部委办，市人大办，市政协办，市纪委办，潮州军分区，市法院，市检察院，驻潮部队，中央、省驻潮各单位，各人民团体，各民主党派，各新闻单位。

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