一、制定背景

　　为进一步规范我市商品房预售资金监管，保障房地产项目竣工交付，切实维护预售商品房交易双方的合法权益，促进我市房地产市场健康发展，根据上级有关政策规范，结合我市实际，制定本实施细则。

　　二、主要内容说明

　　（一）主要内容概述

　　《实施细则》共六章三十一条，主要包括以下内容：

　　1.第一章“总则”（第一条至第四条）。规定了《实施细则》的适用范围和对象，潮州市湘桥区、枫溪区和凤泉湖高新区区域内经批准预售的商品房预售款的收存、使用和监督管理，适用本细则。定义了商品房预售款、监管银行、商品房预售款监管账户、预售商品房备案价、监管部门，并阐明各有关主体的职责和权利义务。

　　2.第二章“设立商品房预售款监管账户”（第五条至第七条）。规定了商品房预售款监管账户的设立和变更。明确监管账户的性质为专用账户，商品房预售款监管银行及监管账户的名称、帐号等信息在商品房买卖合同中注明，并在售楼场所公示。

　　3.第三章“商品房预售款收存和使用”（第八条至第二十条）。规定了预售款收存、使用、监管等有关问题，明确各方主体在商品房预售款监管工作中应当承担的职责和义务，明确预售款监管额度、拨付节点和留存额度等标准。

　　4.第四章“商品房预售款监管解除”（第二十一条至第二十三条）。规定了预售款监管的解除。预售项目办理商品房所有权首次登记后，预售人可预售资金三方监管协议，向监管部门申请解除预售款监管。如发生预购人信访或工程款结算等纠纷，可暂不解除商品房预售款监管。

　　5.第五章“责任追究”（第二十四条至第二十八条）。规定了对预售人、监管银行、监理单位、监管部门和其他有关行政管理部门等违规行为的处理。

　　6.第六章“附则”（第二十九条至第三十一条）。规定了列入问题楼盘风险化解台账的房地产开发项目，经项目所在地的区人民政府同意，预售款可以按照“一楼一策”方式，实行专门管理。规定了《实施细则》未明确情形的处置规定，明确《实施细则》实施前市城区有关预售款监管规定与《实施细则》不一致的，以本《实施细则》为准，潮安区和饶平县可参照执行该《实施细则》。

　　（二）《实施细则》确立的主要制度和措施

　　1.实行监管额度管理。一是监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，由监管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定；监管额度内的资金应专款专用，必须用于有关的工程建设，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。二是监管账户内的资金达到监管额度后，超过监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。三是允许商业银行按市场化、法治化原则，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务；保函仅可用于置换依法合规设立的预售款监管账户的监管额度内资金。

　　2.规范监管账户管理。一是一次预售许可申请对应一个预售款监管账户，并与监管银行及项目所在地监管部门共同签订监管协议，明确三方的权利和义务。二是商品房预售项目办理商品房首次登记后，方可向监管部门申请解除监管账户的监管；对发生预购人信访或工程款结算等纠纷，经监管部门核查确认，可暂不解除商品房预售款监管，待信访或纠纷处理完结后，再按规定程序解除监管。

　　3.招标确定监管银行。一是监管银行应当由住房和城乡建设部门会同有关部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素确定。二是中标商业银行在监管账户开设前一年内在预售商品房项目所在地监管部门有二次(含）以上违反商品房预售款监管协议记录的，在最后一次违规行为之日起一年内,预售人、监管单位暂停与该商业银行签订新的商品房预售款监管协议。

　　4.规范预售款的管理。一是预售款的收存按照《实施细则》第八条至第十条规定办理，预售人不得以任何形式或理由向预购人收取现金（含装修款），或在监管账户之外指定任何账户向预购人收取预购房款。二是预售人申请使用预售款，按照《实施细则》第十一条至第十四条规定办理，预售款监管账户分三个阶段的对应结余金额分别不得少于预售商品房备案价总金额的5%、3%、1%。三是对存在工程进度异常、逾期交付等问题的楼盘，预售款监管按照“一楼一策”原则，实行专门管理。

　　三、解读方式和途径

　　本解读材料与《实施细则》同步在潮州市人民政府网站公开发布。

政策原文：潮州市人民政府关于印发《潮州市城区商品房预售款监管实施细则》的通知