潮州市人民政府关于印发《潮州市城市更新办法》的通知

2025-01-02 20:24
发布单位:潮州市人民政府办公室
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潮州市人民政府关于印发《潮州市

城市更新办法》的通知

潮府规〔2024〕13


各县、区人民政府,市府直属各单位,市各开发区、潮州新区管委会:

现将《潮州市城市更新办法》印发给你们,请认真贯彻执行,执行过程中遇到的问题,请径向市自然资源局反映。



潮州市人民政府     

2024年12月31日     



潮州市城市更新办法


第一章 总则

第一条 为有序推进“三旧”改造工作,推动低效用地再开发,规范城市更新活动,进一步完善城市功能,改善人居环境,加快实施“百县千镇万村高质量发展工程”,推动潮州高质量发展,根据有关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称城市更新是指由政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体,按照“三旧”改造、低效用地再开发、城中村改造、城镇老旧小区改造等政策,对低效建设用地进行盘活利用、城市功能完善、城市基础设施更新改造、历史文化保护传承等城市更新行动。

本市行政区域范围内的城市更新活动适用本办法。

第三条 市人民政府负责统筹全市城市更新工作,对重大事项进行决策。市自然资源、市住房和城乡建设部门依职责负责牵头推进城市更新工作,市直各相关部门在各自职责范围内做好城市更新相关工作。

各县(区)人民政府是城市更新工作的第一责任主体,负责统筹推进本辖区内的城市更新工作,组织对项目实施监管,维护社会稳定。县(区)各相关部门按照各自职责,做好城市更新相关工作。各镇政府(街道办)以及村(居)委会等基层组织应当配合县(区)政府做好城市更新相关工作,维护城市更新活动的正常秩序。

第四条 城市更新工作的基本原则:

坚持规划统筹。强化国土空间规划对各项专项规划的指导约束作用,统筹城市更新相关规划和实施全过程,有序推进有机更新。

坚持底线管控。严守资源安全底线,严格落实国土空间规划确定的各类管控要求,坚持民生保障、公益优先、补齐短板、保障安全、修复生态、保护传承历史文化,持续改善人居环境品质。

坚持节约集约。将存量空间作为规划对象,提倡土地混合使用和空间功能复合,促进空间资源的高效利用。

坚持绿色低碳。以生态优先、绿色发展为导向,充分体现人与自然和谐发展,推进高质量发展,适应未来发展需要。

坚持多方参与。维护资源资产权益,尊重合法权益,充分发挥政府、市场和社会各方的积极性,促进合作共赢,推进治理创新。

坚持因地制宜。因地制宜、一地一策,差异化确定更新对策、更新方式,高质量实施城市更新。

第五条 城市更新方式包括全面改造、微改造和混合改造。

(一)全面改造,是指以拆除重建方式对城市更新用地进行再开发,或者对城市更新用地实施生态修复、土地复垦;

(二)微改造,是指在维持现状建设格局基本不变的前提下,以建筑局部拆建、改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对城市更新用地进行综合整治;

(三)混合改造,是指全面改造和微改造相结合的类型。

第二章 城市更新规划

第六条 将城市更新要求融入国土空间规划体系,充分适应城市高质量发展的要求。详细规划要面向城市更新的规划管理需求。专项规划要因地制宜,多措并举适应城市更新。

第七条 开展国土空间规划城市体检评估,对城市发展特征及规划实施效果定期进行分析和评价,及时揭示城市空间治理中存在的问题和短板,提高城市空间治理现代化水平,有针对性地开展城市更新;坚持新发展理念,统筹发展安全,促进城市高质量发展。推动建设安全韧性、绿色低碳、开放协调、创新智慧、包容共享并独具魅力的美好城市。

第八条 城市更新应当加强历史风貌区和历史建筑的保护与活化利用,继承和弘扬优秀文化遗产,促进城市建设与社会、文化协调发展。城市更新单元内的文物保护工作,应当严格执行文物保护相关法律、法规规定。对拟实施城市更新的区域,市、县(区)人民政府应及时组织专业评估,明确应保留建筑清单。对改造面积大于15亩或涉及5栋以上具有保护价值建筑的项目,评估论证结果市住房城乡建设部门按程序向省住房城乡建设厅报告备案。

鼓励采用“绣花”功夫进行外观修建等微改造工程,注重文明传承、文化延续。禁止在历史文化街区内大拆大建,对文物建筑、历史建筑以外的其他建筑,可依照相关法律法规,在尊重街区整体格局和风貌的前提下进行创新性的更新改造、持续利用,改造后的建筑应与街区历史建筑可以辨别。

第九条 市、县(区)自然资源部门可依据国土空间规划,组织编制城市更新专项规划,确定规划期内城市更新工作的总体目标和发展策略,明确分区管控、实施时序等任务和要求。城市更新专项规划经本级人民政府批准后实施,作为城市更新单元划定和城市更新单元详细规划编制的重要依据城市更新规划应与相关规划充分衔接,经专家充分论证、向社会公开征求意见,按程序审查公布。

因改造需要经县(区)人民政府同意,县(区)自然资源部门可组织编制或调整年度实施计划,年度实施计划成果本级人民政府批准后作为项目实施的专项规划依据。

第十条 城市更新单元是城市更新改造实施的基本单位。市、县(区)自然资源部门或者乡镇人民政府可结合城市更新专项规划(或年度实施计划,按照保证基础设施和公共服务设施功能相对完整的基本要求,划分更新单元,一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新改造项目。城市更新单元的划定应根据所在片区的国土空间总体规划,结合宗地权属、道路巷道、原用地权属范围、用地边界及河流、山体等自然边界情况,保障规划道路和公共设施用地的完整性,确保方案实施能发挥更大的社会效益。

市、县(区)自然资源部门或者乡镇人民政府可以根据需要组织编制或者修改城市更新单元范围内的国土空间详细规划,结合实际组织编制城市更新单元详细规划。

因改造需要,城市更新改造项目申报主体可向市、县(区)自然资源部门或者乡镇人民政府申请启动城市更新单元详细规划的编制工作。城市更新单元详细规划应开展评估、充分征求意见并按规定公示,审批权限及程序按现行详细规划编制有关规定执行。

第十一条 除以下情形外,全面改造或混合改造的城市更新项目均需编制城市更新单元详细规划和城市更新项目实施方案(简称“实施方案”,下同)。

(一)“工改工”类项目;

(二)公益类项目;

(三)政府收储的项目;

(四)改造方案已经有批准权限的人民政府批准且已出具建设用地规划条件的项目;

(五)用地面积小于30亩且经县(区)人民政府确定不需编制城市更新单元详细规划和实施方案的项目。

第十二条 城市更新单元详细规划应与实施方案同步组织编制、充分衔接,并对改造目标、改造模式、公共设施等方面提出具体要求,按照规定报市、县(区)人民政府批准。实施方案由县(区)自然资源部门或者乡镇人民政府(街道办)组织编制,应包括地块基本情况、改造意愿及补偿安置情况、改造主体及拟改造情况、利益平衡情况等内容,作为城市更新单元详细规划的组成部分,是城市更新单元片区项目实施的重要依据,审批权限及程序按现行“三旧”改造方案有关规定执行。

湘桥区范围内的实施方案由湘桥区自然资源部门或者乡镇人民政府(街道办)组织编制,报湘桥区人民政府审定;城市更新单元详细规划由市自然资源部门组织编制,报市人民政府批准。

第十三条 涉及全面改造及混合改造的“改住”项目原则上应配置不低于可建计容建筑面积3%的住房无偿移交给住房和城乡建设部门(湘桥区辖区内移交给市住房和城乡建设部门,潮安区、饶平县辖区内移交给所在县区住房和城乡建设部门)。无偿移交的住房可用作保障性住房、安置性住房等,作为该项目的公益性贡献,其建筑面积可按贡献的相应建筑面积补足,不纳入项目用地容积率计算,不需缴纳土地出让金。相关主管部门应结合实际明确项目需配置的保障性住房、安置性住房的比例、类型等相关要求,并落实在城市更新单元详细规划中予以规划控制。

教育部门应结合实际明确项目配套教育设施的用地规模和班数设置等相关要求。

本办法实施前,改造方案已经有批准权限的人民政府批准且已出具建设用地规划条件的项目,按照已出具的建设用地规划条件执行。

第十四条 城市更新单元详细规划城市更新改造项目实施的重要规划依据应当根据有关技术规范等各项控制要求进行编制,并明确下列事项:

(一)城市更新单元的目标定位、改造模式、土地利用、开发建设指标、道路交通、市政工程、城市设计方案等;

(二)学校、医院、养老院、公安派出所、消防站、文化活动中心、综合体育中心等公共服务设施建设要求;

(三)创新型产业用房、保障性住房等配建要求;

(四)无偿移交政府的公益性用地范围、面积;

(五)法律法规规定的其他事项。

第十五条 为提高对城市更新项目规划管控的精确性和合理性,可按照法定程序对城市更新单元详细规划进行动态维护和规划修改。为保障公共利益,平衡各方利益,对提供公益性设施或城市公共空间、保障性住房、历史文物保护的改造项目,可适当调整项目容积率,按照法定程序开展规划调整工作。

第三章 用地管理

第十六条 对纳入广东省“三旧”改造标图入库范围的地块,可列入城市更新范围,符合“三旧”改造政策的,按“三旧”改造政策进行用地报批。

第十七条 优化标图入库审查要求。拟改造地块同时符合以下条件的,可按规定纳入“三旧”改造标图入库范围:

(一)国土空间总体规划确定的用途为建设用地;

(二)第二次全国土地调查和最新的土地利用现状图认定为建设用地;

(三)2009年12月31日前已建设使用,上盖物基底面积占入库地块面积比例达30%以上;

(四)不属于已认定的闲置土地,或者虽然认定为闲置土地,但已处置完毕;

(五)以宗地为基本单元。

改造前后均为工业用途,其入库时可不受上盖物占地比例限制。

第十八条 “三旧”改造用地审批包括下列类型:

(一)集体土地完善转用审批;

(二)集体土地完善转用、征收审批;

(三)旧村庄集体建设用地转为国有建设用地审批;

(四)国有土地完善转用审批;

(五)“三地”(边角地、夹心地、插花地)及其他用地办理转用、征收审批;

(六)供地审批。

上述审批手续,应当由县(区)自然资源部门组织报批材料,按程序报有批准权限的人民政府批准。第(一)的用地由市人民政府审批,其中潮安区、饶平县范围内用地面积小于30亩的“工改工”项目涉及集体土地完善转用手续的审批职权,由市人民政府委托所在县(区)人民政府审批。第(二)(三)(四)(五)的审批,由省人民政府(或市人民政府承接省人民政府委托)作出征为国有建设用地的批复文件。第(二)(三)的土地自征为国有建设用地的批复文件作出之日起该土地性质为国有建设用地性质。

第十九条 加大“工改工”推进力度进一步降低制造业企业成本,支持实体经济发展。支持各县(区)运用“三旧”改造等政策,完善民营企业历史用地手续,盘活低效工业用地,切实解决历史遗留问题,解决中小企业用地难问题。

第二十条 在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下,允许“三旧”用地之间或“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换,包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。土地置换应经市、县(区)人民政府批准后进行置换,依法办理登记。

第二十一条 支持集体和国有建设用地混合改造对于纳入“三旧”改造范围、位置相邻的集体建设用地与国有建设用地,可一并打包进入土地市场,通过公开交易或协议方式确定使用权人,实现统一规划、统一改造、统一运营。

第二十二条 集体建设用地使用权依法流转的,由取得土地使用权的主体实施更新改造,具体按集体经营性建设用地使用权流转有关规定执行。

第二十三条 旧厂房“工改工”类微改造混合改造项目,拟保留建筑符合房屋安全、消防安全等有关要求的,按规定办理用地手续。

第四章 一般规定

第二十四条 城市更新可以由属地政府作为实施主体,也可以由单个土地权属人或符合条件的市场主体作为实施主体,综合运用政府主导、综合整治、自行改造、村企合作等多种改造模式。

第二十五条 城市更新全面改造、混合改造项目一般按照下列程序进行,本办法另有规定的除外:

“三旧”改造标图入库

(二)实施方案、城市更新单元详细规划编制

(三)改造方案编制;

(四)“三旧”改造用地报批

(五)土地供应

(六)开发建设。

市、县(区)人民政府因优化营商环境以及行政审批制度改革的需要,可以结合实际优化相关工作程序。

第二十六条 城市更新项目申报主体按下列规定确定:

(一)涉及单一物业权利人的,由物业权利人或者其委托的单一市场主体申报;

(二)涉及多个物业权利人的,由其共同委托的单一物业权利人或者单一市场主体申报;

(三)属农村集体经济组织的,由农村集体经济组织申报;

(四)由政府组织实施的项目,由相关部门或镇人民政府(街道办)负责申报。

第二十七条 城市更新项目由相关主体完成改造意愿征集后,由县(区)自然资源部门组织编制城市更新改造方案。原权利人、改造主体等相关主体可参与改造方案编制工作,根据需要配合提供改造申请及其他相关资料。改造方案应明确改造地块基本情况、改造意愿及补偿安置情况、改造主体及拟改造情况、需办理的规划及用地手续、资金筹措、开发时序、实施监管等内容,报本级人民政府批准后实施。

第二十八条 旧城镇、旧村庄、旧厂房改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地(“工改商”项目),国有土地使用权由当地政府依法收回的,必须按规定采用招标、拍卖或者挂牌方式出让,所得出让收益可按规定用于补偿原土地权利人。由原土地权利人自行改造或合作改造的,除应当按规定补缴地价款及相关税费外,应当按照详细规划要求,将不低于该项目工业用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或其他公益性项目建设。具体操作细则另行规定。

第二十九条 旧城镇改造项目由政府将拆迁及拟改造土地使用权一并通过招标、挂牌等公开方式确定土地使用权人的,土地使用权人可作为项目的改造主体实施拆迁。在完成不动产注销登记后,由单一主体逐级按程序向自然资源部门申请土地协议出让,经有批准权限的市、县(区)人民政府集体决策,由自然资源部门与单一改造主体签订建设用地协议出让合同

旧城镇、旧村庄、旧厂房涉及“改住”项目,应完成拆除补偿工作并落实全面拆除后,按程序逐级向自然资源部门申请协议出让土地。

旧城镇、旧村庄、旧厂房改造中,涉及公有经济成分占主导地位的公司、企业处置的,必须按照国有资产处置程序办理,并通过公共资源交易平台进行交易。

第三十条 旧村庄改造项目,村集体可选择保留集体土地性质或按规定转为国有建设用地。经农村集体经济组织同意,旧村庄改造项目可整合本村权属范围内符合国土空间规划的其他用地,纳入旧村庄改造项目一并实施改造。纳入的其他用地可参照边角地、夹心地、插花地有关规定进行用地报批,但只能用于复建安置或公益设施建设。

第三十一条 旧厂房改造项目,政府收储的,纳入土地供应计划,由市、县(区)人民政府按规定组织土地供应;允许自行改造的国有旧厂房改造项目,由原产权人向市、县(区)自然资源部门办理补交土地出让金或完善土地出让手续并变更土地权属证书。多宗工业用地(未认定为闲置土地的),可由改造主体统一收购归宗、作价入股或者权益转移等方式形成单一改造主体后,按程序申报实施改造。统一收购需按程序办理不动产转移登记,明确土地权属。多宗土地收购归宗后成为一个单元(同一权利人)的,2009年12月31日前已建设,上盖物基底面积占地块面积达到30%以上,可作为一个方案申报。

第三十二条 城市更新全面改造项目应按照分类核定、政策衔接、利于实施、成本可控的原则,制定合理的补偿标准。涉及征收与补偿安置的,原则上按集体土地征收与补偿安置、国有土地上房屋征收与补偿有关规定执行。被征收人在规定期限内提前交付土地或地上建筑物,配合完成相关手续的,可在规定的补偿标准基础上适当给予奖励。涉及市场主体开展补偿安置的,补偿标准和奖励参照本条款规定执行。项目实施主体应制定补偿安置方案,按程序报县(区)人民政府同意后实施。

补偿安置一律按照经依法依规批准公布的补偿安置方案公开执行,任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。

第三十三条 城市更新项目以全面改造方式实施的,各类用地出让年限不得超过土地使用权出让最高年限。以改建扩建方式实施且用途不改变的,其土地使用期限终止日期原则上与原土地权属来源材料保持一致,且最高不超过土地用途法定最高出让年限

第三十四条 为优化不动产登记,分期实施或分批出让的改造项目中用途相同的地块,改造主体可根据需要申请土地使用权年限终止时间保持一致。

第三十五条 优化微改造、混合改造项目行政审批手续。对于纳入标图库范围,以保留原建筑物主体或采取加建扩建(含加装电梯、连廊等)、局部拆建、完善公建配套设施、改变建筑使用功能等方式实施的改造项目,各有关部门应建立联合审批机制,优化规划、用地、建设、消防、商事登记等行政审批手续办理流程,提高审批效率。微改造中的划拨土地不涉及改变土地用途的,可由原权利人申请补办出让手续。

第三十六条 鼓励利用闲置设施、盘活存量建设用地发展文化旅游产业。鼓励将城市转型中退出的工业用地根据相关规划优先用于发展文化旅游产业。利用历史建筑、旧厂房、仓库等存量房产、土地或生产装备、设施发展文化旅游产业,在维持现状建设格局基本不变、保障建筑安全和消防安全的前提下,以微改造方式发展政府支持的文化产业、拓展文化和旅游消费空间的,经县(区)人民政府同意,可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。

第三十七条 鼓励旧村庄的闲置宅基地复合利用发展文化产业和乡村酒店(民宿)产业,对旧村庄依法登记产权清晰的宅基地和地上房屋,允许在不改变土地用途的情况下,通过自主经营、合作经营、委托经营等方式,发展乡村酒店(民宿)、民俗体验、文化创意等业态。

第三十八条 加大对文化旅游产业项目的支持力度,助力潮州打造世界级旅游目的地。在城市更新自行改造或合作改造中,对推动全市文化旅游产业发展具有示范带动效应、资产自持和长期经营的,经县(区)人民政府或产业主管部门推荐,市人民政府认定的重点文旅产业项目,自然资源部门与土地受让人可在土地出让合同中依法约定分期缴纳土地出让价款,分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定,可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。经认定为我市优先发展产业项目的,可按规定享受优先发展产业项目有关扶持政策。

第三十九条 简化不动产注销登记相关手续。成片连片改造项目中,多个权利主体通过签订搬迁补偿安置协议将房地产相关权益转移至单一主体的,协议中应当明确约定相关房地产权益由该单一主体承受,并明确委托办理不动产注销登记等相关事项,权属转移应依法完税。在县(区)主管部门确认完成建筑物拆除情况后,根据原权利主体的委托,单一主体可作为受托方以权属人名义向不动产登记机构申请办理不动产权属证书的注销登记。

由政府组织实施的项目,可由项目实施主体凭县(区)人民政府确认的实施主体资格材料、经市、县(区)人民政府批准的改造方案、县(区)主管部门确认完成建筑物拆除、原权利主体与实施主体签订的搬迁补偿协议(或注销房地产权属证书委托书)等相关资料,向不动产登记机构申请办理不动产注销登记。

国有建设用地使用权由不动产登记簿记载的权利人申请注销登记。

对于原已设定权利负担(抵押、地役权)和权利限制(查封、预告登记)的,应提交抵押权人、地役权人、预告登记权利人、查封机关同意注销的书面材料,方可办理不动产注销登记。

第四十条 涉及成片改造、保障性住房配建等改造项目的,各县(区)人民政府应加强复建安置资金、保障性住房配建等监管工作,可探索由城市更新部门、复建安置资金所有权人和监管账户开户银行签订三方协议,对资金的使用进行监管,确保专款专用。

第四十一条 城市更新改造项目的配套公共设施应当与改造项目同步规划、同步建设和同步投入使用。分期实施的改造项目,应在改造方案中明确各期实施的计划,合理将项目配套公共设施分配到各期,学校、幼儿园、老年养护院等需独立用地的公共设施应在项目首期建设并投入使用;需配套的公共设施应与每期实施的项目同步规划、同步建设和同步投入使用。《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》施行(2021年3月1日)后,尚未供地的改造项目,改造主体应当优先建设回迁安置房和公共设施。

原已批准的改造方案没有明确分期实施,在推进过程中确须分期实施的,改造主体应编制分期实施计划,按程序报县(区)人民政府同意后实施。

第四十二条 优化场地环境调查评估。城市更新项目应按《中华人民共和国土壤污染防治法》、《广东省实施<中华人民共和国土壤污染防治法>办法》等法律法规进行土壤污染状况调查采用协议出让方式供地的,须在签订土地出让合同前完成土壤污染状况调查并通过评审;采用其他方式供地的,须在土地收储前完成土壤污染状况调查并通过评审。

第四十三条 提高低效用地项目运营成本。各县(区)人民政府可根据项目用地规模、亩均产值、单位能耗、排污强度、劳动生产率等指标对用地效率进行分等定级,并在用能、用电、用水、排污权等方面实行差别化配置。

第四十四条 积极探索政府裁决和司法裁判。多数原权利主体同意改造,少数原权利主体不同意改造的改造项目,按照《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定处理;法律法规没有规定的,可积极探索政府裁决。对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目,特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况,原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见,符合以下分类情形的,原权利主体均可向项目所在地县(区)人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性,并要求限期搬迁。

)土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的,占份额不少于三分之二的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议;

)建筑物区分所有权的,专有部分占建筑物总面积不少于三分之二且占总人数不少于三分之二的权利主体已签订搬迁补偿安置协议;

)拆除范围内用地包含多个地块的,符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%;

)属于旧村庄改造用地,农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。

对政府裁决不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼且不履行裁决的,由作出裁决的人民政府申请人民法院强制执行。县(区)人民政府进行裁决前,应当先进行调解。

第四十五条 发挥政府补位作用。对于市场主导的拆除重建类改造项目,市场主体已征得第四十规定比例的原权利主体同意,但项目仍难以推进,在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的,该市场主体可申请将项目转为由政府主导的方式推进。市、县(区)人民政府可在现有工作基础上继续推进土地、房产征收(收回)工作,属重新选定市场主体的,应对原经核定的市场主体前期投入费用及土地利用等情况进行综合评估,合理平衡各方利益。涉及改造方案需重大调整的,经原批准机关同意,由县(区)人民政府重新调整改造方案,按现行程序重新报批。

市场主导的拆除重建类改造项目,已签订搬迁补偿安置协议的土地所有权人100%和使用权人90%以上的,且经县(区)人民政府调解未能达成一致的,为了维护和增进社会公共利益,推进城市规划的实施,各县(区)人民政府可以依照法律、行政法规及相关规定对未签约部分房屋实施征收。

第四十六条 城市更新项目涉及土地征收的,县(区)人民政府应当依照土地管理相关法律、法规的规定开展土地征收工作。被征收土地所有权人、使用权人未按照征地补偿安置协议的约定交出土地的,县(区)人民政府应当履行催告程序,向被征收土地所有权人、使用权人发出限期交出土地通知。经催告仍不履行的,或者在征地补偿安置决定规定的期限届满后不交出土地的,由县(区)人民政府作出责令交出土地的决定;拒不履行的,依法申请人民法院强制执行。人民法院强制执行时,县(区)人民政府应当予以支持协助。

第四十七条 强化政府对土地一级市场的调控管理,除单独选址项目涉及的用地外,按国家规定将政府依法征收、收回、收购、优先购买,以及其他未明确使用权人的国有建设用地纳入储备土地统一管理。在符合公共利益的前提下,支持在城镇开发边界内旧村庄改造中依法对集体土地进行征收。

第四十八条 全面改造的城市更新连片改造项目,县(区)人民政府可结合实际,按程序选定项目前期服务单位。项目前期服务单位主要协助做好城市更新单元详细规划及改造方案的编制、搬迁补偿等前期工作,垫付前期工作所需资金。前期服务单位协助服务期间投入的资金由县(区)人民政府组织核算,在相应土地出让后,由县(区)人民政府按照约定向前期服务单位支付前期投入的资金和合理利润。相应城市更新改造项目内的土地可以依法实施综合评价出让或者带设计方案出让。

涉及带设计方案出让的,县(区)人民政府可根据建设用地规划条件,组织编制建设工程设计方案,经县(区)自然资源部门审查通过后,按程序纳入土地出让方案,实行“带方案”招标拍卖挂牌供应。土地成交后,确需调整建设工程设计方案的,需报原审查的自然资源部门同意,在不涉及规划条件变更的前提下,可不再办理土地有偿使用合同调整手续。

第四十九条 由政府收储后公开出让的项目,可以结合本地实际和改造利益平衡需要,将扣除土地征收、收回、收购等费用以及计提资金后的出让收益的一定比例,或者土地公开成交价款的一定比例补偿给“三旧”用地原权利人。

各县(区)人民政府要结合实际,积极探索政府挂账收储、政府直接征收、企业自行改造、改造权公开交易等改造模式推进村镇工业集聚区升级改造工作。以挂账收储方式实施的“工改工”项目,出让收入扣除应计提上缴部分外,可全额补偿村(居)、集体经济组织或企业等原土地权利人。

第五十条 优化地价计收规则。

(一)城市更新改造项目供地应当以单宗或者区片市场评估价为基础,综合考虑改造主体承担的改造成本后按照程序确定政府应收地价。改造成本包括前期费用、拆除临迁费用、补偿安置费用、搬迁奖励以及公共设施建设支出等实际发生的费用。地价计收规则另行规定。

(二)综合考虑城市更新改造项目土地整理投入、移交的公益性用地或建筑面积、配建基础设施和公共服务设施以及多地块联动改造等成本,以市场评估价为基础按程序确定土地价款。

(三)在符合规划、不改变用途的前提下,现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款。

(四)“工改工”项目外,旧厂房的土地使用权人申请按建设用地规划条件自行改造,协议出让给原土地使用权人的,应补缴的土地出让金=(新建设用地规划条件下的土地评估市值-拟出让时原用途的土地评估市值×折扣率

旧厂房改造项目土地出让金计收折扣率表

改造后容积率

R≤2.0

2.0<R≤3.0

3.0<R≤4.0

4.0<R≤5.0

R>5.0

折扣率

40%

45%

50%

55%

60%

第五十一条 本办法实施后,经批准的“三旧”改造土地出让方案,土地受让人应自批准之日起一年内与市、县(区)自然资源部门签订建设用地出让合同。逾期未办理的,原土地出让方案失效。若土地受让人重新申请办理土地出让手续的,市、县(区)自然资源部门重新编制土地出让方案,按程序报本级人民政府批准。

第五章 监督管理

第五十二条 各县(区)应当按规定与改造主体签订项目监管协议,并组织有关部门按照合同及监管协议约定,对城市更新改造项目进行绩效评价与联合监管。各县(区)应督促改造主体依规依约实施改造。对改造主体不依规依约实施改造的,各县(区)应责令改造主体限期整改,拒不整改的,可按程序撤销对改造方案的批复。已批准的改造方案和已批准但未全部实施的土地出让方案,若其改造主体、改造目标发生重大变化或已不适用新政策,应重新编制改造方案并按现行程序报有批准权的机关批准。

第五十三条 实行信息全流程公开。各县(区)人民政府要以信息公开为抓手,建立有效的风险防控体系,打造城市更新改造阳光工程,严防廉政风险。将“三旧”改造标图建库、项目确认、规划计划编制、改造方案及用地审批、签订监管协议、供地预公告、土地供应、地价款核算、税费缴交、竣工验收等各事项的标准和办事流程纳入政府信息主动公开范围。对具体改造项目的审批结果应依法依规及时公开。

第五十四条 强化县(区)人民政府主体责任。各县(区)人民政府要充分认识城市更新的重大意义,切实履行主体责任。建立完善由政府牵头的城市更新工作协调机制和容错纠错机制,主要负责同志要亲自抓,督促相关部门各司其职、各负其责,强化协同推进合力,在各自职责范围内做好倒逼促改和实施监管工作,合力推进城市更新工作。

第六章 附则

第五十五条 本着实事求是、尊重历史、兼顾土地管理政策延续性的原则,对本办法施行前项目改造方案已经批准同意且县(区)人民政府认定改造方案有效的,可按项目改造方案继续组织实施

五十条 妥善解决历史遗留问题。磷溪镇、官塘镇、铁铺镇在潮安区撤县设区(即2013年12月31日)前由原潮安县政府批准的改造项目,由潮安区负责组织对已批复的改造方案进行全面清理,并移交湘桥区;湘桥区应落实属地管理原则,分类妥善处置,分批逐步解决

五十条 本办法自2025年1月1日起施行,有效期至2029年12月31日。此前市、县(区)“三旧”改造等相关政策与本办法不一致的,以本办法为准。如国家、省出台新规定的,从其规定。



公开方式:主动公开

抄送:市委各部委办,市人大办,市政协办,市纪委办,潮州军分区,市法院,市检察院,驻潮部队,中央、省驻潮各单位,各人民团体,各民主党派,各新闻单位。


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