潮州市人民政府关于印发《潮州市推进征收农村集体土地留用地高效开发利用实施细则》的通知

2024-07-10 16:04
发布单位:潮州市人民政府办公室
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潮州市人民政府关于印发《潮州市推进征收

农村集体土地留用地高效开发利用

实施细则》的通知

潮府规〔2024〕4号


各县、区人民政府,市府直属各单位,市各开发区、潮州新区管委会:

现将《潮州市推进征收农村集体土地留用地高效开发利用实施细则》印发给你们,请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题,请径向市自然资源局反映。



潮州市人民政府     

2024年7月8日      


潮州市推进征收农村集体土地留用地高效

开发利用实施细则


第一条 为规范征收农村集体土地留用地管理,推进征地留用地高效开发利用,促进乡村振兴战略和“百千万工程”实施,根据《广东省人民政府关于建立土地管理共同责任制度的通知》(粤府〔2008〕100号)、《广东省征收农村集体土地留用地管理办法(试行)》(粤府办〔2009〕41号)、《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》(粤府办〔2016〕30号)等规定,结合我市实际,制定本细则。

第二条 本细则适用于潮州市行政区域内的留用地开发利用管理。各级政府、各有关部门应当加强留用地开发利用的指导、监督、管理。

第三条 留用地按实际征收农村集体土地面积(不包含征收后用于安置该农村集体经济组织的土地面积)的10%至15%安排。留用地安置面积为规划建设用地面积,包含道路、绿化等公共配套用地面积,其中道路、绿化等公共配套用地面积占留用地面积不超过15%。

第四条 新征地项目原则上按征收农村集体土地对应空间规划用途确定留用地的土地用途。涉及多种用途的,按照征收农村集体土地项目对应不同的空间规划用途,分别计算安排留用地。其中,征收农村集体土地对应空间规划用途为公益类用途(包括公共管理与公共服务、交通运输、公用设施、绿地与开敞空间、线性工程等)部分,按实际征收农村集体土地对应空间规划用途为公益类用途的土地面积的10%给予折算货币补偿。

原则不再新安排居住用途的留用地,征收农村集体土地对应空间规划用途为居住用途部分,安排为商服用途留用地。

第五条 新征地项目无法按照征收农村集体土地对应土地用途选址的,按实际征收农村集体土地面积应落实对应土地用途留用地的面积乘以用途修正系数安排,修正后面积不得超过实际征收农村集体土地面积的15%,面积低于实际征收农村集体土地面积10%的,差额部分给予折算货币补偿。

用途修正系数=应落实留用地土地用途对应级别基准地价÷选址留用地所在地规划用途对应级别基准地价(统一内涵为:容积率2.0;五通一平)

第六条 公益类(包括公共管理与公共服务、交通运输、公用设施、绿地与开敞空间、线性工程等用地)新征地项目的留用地按实际征收农村集体土地面积的10%给予折算货币补偿,但服务于线性工程的配套服务用地、厌恶性公共设施的参照征收农村集体土地对应空间规划用途为工业用地的项目安排留用地或折算货币补偿。

第七条 非公益类新征地项目按以下标准安排留用地或折算货币补偿:

(一)农村集体经济组织人均建设用地面积大于195平方米的,按实际征收农村集体土地面积的10%安排留用地;

(二)农村集体经济组织人均建设用地面积大于等于120平方米且小于等于195平方米的,按实际征收农村集体土地面积的12%安排留用地;

(三)农村集体经济组织人均建设用地面积小于120平方米的,按实际征收农村集体土地面积的14%安排留用地。

(四)选择留用地折算货币补偿的,按实际征收农村集体土地面积的15%给予折算货币补偿。

人均建设用地面积=农村集体经济组织现状建设用地总面积(以经自然资源部下发的最新年度土地利用现状调查成果数据为基准)÷农村集体经济组织现状人口数(以征地预公告发布日期为基准日)

第八条 新安排留用地为商业用途的,设定基准容积率为2.0,按照空间规划允许的条件办理规划用地手续。容积率超过2.0部分按照50%比例复合抵扣留用地指标,计算公式为:复合抵扣的留用地指标=[留用地面积×(规划容积率-基准容积率)/2.0]×50%。

以被征地农村集体经济组织为改造主体的商服用途旧村庄改造项目,在国土空间规划允许的前提下,容积率超过2.0部分可参照以上方式,申请复合抵扣留用地指标。

第九条 应落实的留用地(包括修正后)面积小于3亩的,采用折算货币补偿兑现留用地或者经被征收土地农村集体经济组织同意延后与其他留用地累计合并安排。与其他留用地累计合并安排的,可延后单独办理留用地报批手续,但最迟不得超过1年。

第十条 涉及兑现历史拖欠未落实留用地指标的,各县(区)政府应本着尊重历史的原则,切实盘活存量建设用地,积极解决留用地历史遗留问题,按以下标准安排留用地或折算货币补偿:

(一)原项目征地留用地比例已经市、县(区)政府批准、承诺或已签订土地征收合同(协议)约定的,按原约定执行。为有序解决留用地历史遗留问题,提高留用地开发利用效率,采用实物留用的,应当按照国土空间规划进行选址且确定建设项目;同等条件下,项目投资强度和亩均税收高的,优先落实。

(二)已连同建设用地项目一并报批或者已经办理留用地报批手续的留用地项目,按照原批准的《留用地安置方案》或者建设用地批准文件执行。

(三)收回闲置留用地使用权后纳入市土地储备,并保留同等面积、同等用途的留用地指标的,原则上按照收回决定书或收回协议约定兑现留用地,并按照收回时点的开发利用政策执行。

第十一条 市级以上重要公益类项目征地涉及所在村因大量被征地导致可开发利用土地较少,确需落实实物留用地的,按照“一事一议”的原则,由所在地的县(区)政府提出意见,报市人民政府研究。

第十二条 鼓励有条件的农村集体经济组织预留征地留用地集中安置区,统征统划征地留用地。

第十三条 我市行政管理区域内已经批准的征地、政府承诺或征地协议约定,安排实物留用地但尚未落实的,应当科学统筹谋划并抓紧推动落实。对被征地农村集体经济组织范围内符合国土空间规划的历史遗留建设用地,鼓励按规定完成违法行为处理并按规划完善相关用地手续后,优先用于落实承诺或约定的实物留用地。县(区)政府可在已批准的存量用地中予以安排落实留用地。

第十四条 因规划修改导致国有性质留用地无法按照原先核发规划条件进行开发建设的,农村集体经济组织可以向所在地的县(区)政府申请折算货币补偿或者保留同等面积、同等用途的留用地指标重新选址安排留用地,原选址用地由自然资源部门按程序收回。

第十五条 在尊重被征地农村集体经济组织意愿的前提下,鼓励将长期难以落实的实物留用地转以折算货币、置换物业方式予以落实,或以折价出资、入股方式参与各类城市新区、产业园区建设,由被征地农村集体经济组织按出资、股权比例及相关约定分享收益。

第十六条 留用地折算货币补偿兑现的,由征地单位与被征地农村集体经济组织签订留用地折算货币补偿协议,补偿标准不得低于折算时被征收土地所在地的工业用地级别基准地价。

第十七条 采用置换物业方式落实留用地的,应当由市、县(区)自然资源部门与被征地农村集体经济组织协商签订留用地置换物业协议,约定置换物业面积、位置、用途、交付时间、交付标准、物业返租等内容。置换物业由用地单位在被征收土地范围内进行建设,或通过筹集其他土地上的经营性物业予以落实,建设及筹集成本、不动产登记费用纳入征地成本,由用地单位承担。

农村集体经济组织拟采用置换物业方式盘活国有留用地,并将国有留用地使用权交由政府收储后公开出让的,应将置换物业作为土地出让条件纳入出让合同管理。

采用置换物业方式落实留用地的,所置换物业价值不低于折算货币补偿,且须以被征地农村集体经济组织为权利人进行不动产登记。

第十八条 留用地应当在城市、镇、村庄规划确定的建设用地范围内选址,由市、县(区)自然资源部门依据详细规划或村庄规划办理规划许可。主体项目的用地规划许可或规划条件已明确留用地的用地性质、规划指标、红线坐标等相关内容的,留用地无需再次单独办理规划许可手续;主体项目的规划许可或规划条件未明确留用地相关内容的,用地单位或土地储备机构提出申请后,由市、县(区)自然资源部门出具规划意见或规划条件,核发建设用地规划许可证并办理后续用地手续。

第十九条 国有性质留用地自然资源部门应按有关规定同步核发规划许可证、国有土地划拨决定书(注明国有留用地无偿返拨及规划用途),不需办理土地有偿使用手续和缴纳土地出让价款,需按规定办理不动产登记。集体性质留用地由农村集体经济组织凭自然资源部门核发的建设用地规划批准文件申请办理不动产登记。

粤府办〔2016〕30号文实施(2016年4月28日)后农村集体经济组织取得的国有留用地,视同以出让方式取得的国有建设用地。

第二十条 留用地在城镇开发边界外的,原则上保留集体土地性质,由市、县(区)人民政府依法办理建设用地手续。留用地在城镇开发边界内的,或安排在其他农村集体经济组织集体土地的,依法征收为国有土地,并可由有批准权的市、县(区)人民政府无偿返拨给被征地的农村集体经济组织。

允许已兑现的集体性质留用地依法征收为国有土地,按照本细则第十九条的规定,无偿返拨给被征地的农村集体经济组织。

第二十一条 留用地流转须满足以下条件:

(一)农村集体经济组织经依法表决通过,转让、出租无偿返拨的国有留用地使用权的,应当经所在地的县(区)政府批准,交易底价不得低于评估市场价(评估由农村集体经济组织委托有相应资质的土地评估机构实施),且通过公共资源交易平台按照公开程序确定受让(承租)人,由农村集体经济组织与受让(承租)人签订土地转让(租赁)合同。

土地使用权发生转让的,土地使用权期限自返拨交付土地使用权之日起按相应土地用途法定最高年限确定。受让人凭所签订的土地转让合同、公共资源交易平台出具的成交确认书、建设用地规划条件等资料向县(区)自然资源部门申请补签土地出让合同(出让价款按转让成交价确定,不需缴纳土地出让价款)。受让人应按规定缴纳土地转让价款,转让和受让双方按规定缴纳税费。转让所得全部归该农村集体经济组织所有,由受让人将土地转让价款直接支付给农村集体经济组织,凭土地出让合同、完(免)税证明等相关资料按不动产登记程序办理不动产转移登记手续。

(二)农村集体经济组织经依法表决通过,出让、转让、出租集体留用地使用权的,应当按照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》广东省人民政府令 第100号的规定实施。

第二十二条 粤府办〔2016〕30号文实施(2016年4月28日)后,安排为国有居住用途的留用地,在进行商品住宅开发时,农村集体经济组织应向所在地的县(区)政府缴交地价差,按本细则第二十一条的规定,通过公共资源交易平台按照公开转让程序确定受让人,并按规定向税务部门缴纳相关税费。应缴纳地价差=规划条件下留用地作为居住用途的土地评估市场价值-假设同等规划条件下留用地作为商服用途的土地评估市场价值。应缴纳地价差的评估由所在地的县(区)自然资源部门委托有相应资质的土地评估机构实施。

第二十三条 留用地应当依据国土空间规划确定为工矿、仓储、商业服务业等经营性用途,严格按照规划用途开发利用,可按规定建设或改建为租赁住房。

第二十四条 国有性质留用地使用权需要按规划变更土地用途、规划条件的,应当依法办理规划条件变更手续,并按规定调整土地价款。

第二十五条 农村集体经济组织在自身留用地指标已落实的前提下,可根据消化历史遗留建设用地、“三旧”改造等实际需要,编制留用地指标调剂方案,向县(区)自然资源部门申请在本县(区)范围内调剂使用其他农村集体经济组织尚未兑现的留用地指标。留用地指标调剂方案应列明调入及调出方意见、指标核定文件及调剂价格、调入方指标落实及拟调入指标情况,经调入、调出的农村集体经济组织依法表决通过并进行不少于15日的公示,由所在地的县(区)自然资源部门报经本级政府同意,并报市自然资源部门核定后实施。留用地指标调剂价格不得低于调出方所在地的留用地折算货币补偿标准。

第二十六条 县(区)政府应当组织有关部门对已落实留用地的开发利用情况进行全面清查,编制留用地历史遗留问题解决及统筹开发利用方案,并纳入地方产业规划及招商引资平台管理。

第二十七条 鼓励引导农村集体经济组织将其国有留用地使用权交由政府收储并公开出让后返还物业、折算货币补偿,或由县(区)政府与农村集体经济组织协商签订托管协议,通过统一招商等方式对留用地进行统筹开发利用,各方根据托管协议约定分享相关收益。

第二十八条 鼓励引导农村集体经济组织将公共管理与公共服务用途的留用地返租给政府或其相关部门,用于建设公共管理与公共服务项目。

第二十九条 鼓励引入市场主体合作开发除居住用途外的留用地。农村集体经济组织可将零星、分散的留用地交由所属经济联合社、股份合作社进行集中连片开发建设和统一经营管理。农村集体经济组织经依法表决通过,拟以留用地使用权作价入股、联营等方式引入市场主体合作开发留用地的,可先以公开招标方式引入前期服务单位,按照自然资源部门出具的规划条件,研究提出留用地合作开发条件,经所在地的县(区)政府同意,再通过公共资源交易平台公开选择合作开发主体进行开发建设,同等条件下鼓励选择地方国有全资企业作为合作开发主体进行开发建设。土地使用权期限自返拨交付土地使用权之日起按相应土地用途法定最高年限确定。涉及留用地使用权转移的,按本细则第二十一条的规定办理相关手续。

第三十条 鼓励留用地按规定实施改造。按照《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造 促进高质量发展的指导意见》(粤府〔2019〕71号)规定,2009年12月31日前已实际建设使用,因不符合相关规划而无法纳入省“三旧”改造地块数据库的留用地,允许按规定调整相关规划后标图入库并实施改造。鼓励农村集体经济组织经依法表决通过,将本村权属范围内的留用地纳入旧村庄全面成片改造项目统筹开发利用,参照边角地、夹心地、插花地有关规定进行用地报批,并协议出让给通过公开方式选择的旧村庄合作改造主体一并实施改造,不受本细则第二十一条、第二十九条关于公开交易规定的限制。

第三十一条 农村集体经济组织应当按照建设用地规划批准文件、划拨决定书规定的时限,对留用地进行开发建设,确不具备自主开发能力,又无法引入市场主体合作开发的留用地,农村集体经济组织应当及时按程序组织留用地入市流转,或交由政府收储并公开出让后按约定返还物业、折算货币补偿;对于超期未开工的留用地,政府及有关部门应合理变更规定开竣工时间,切实履行开竣工督促职责,避免产生新的闲置土地;对于已构成闲置的留用地,应当依法依规进行处置,按规定收回留用地使用权后转以折算货币、置换物业方式落实补偿的,须缴纳土地闲置费。

第三十二条 留用地出让、转让、出租合同中,应当就规划条件、动工开发及竣工时间、出让(转让、出租)土地价款、缴款方式、闲置处置、土地闲置费收缴、土地使用权收回,以及产业准入、投产时间、投资强度、产出效益、节能环保、运营监管、违约责任等内容作出明确约定,并依约实行土地全生命周期管理。农村集体经济组织、留用地合作开发主体未按法律法规及出让、转让、出租等相关合同约定进行开发建设的,应当承担违法及违约责任。

第三十三条 留用地使用权出让、转让、出租、抵押等,应当经本农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意后开展,其中流转(出让、转让、出租、抵押)方案应在本集体经济组织范围内公示15日。

第三十四条 留用地折算货币、置换物业及开发建设返还给被征地农村集体经济组织的货币补偿款、物业、股权、分红等相关收益,均应支付给农村集体经济组织或登记在其名下,作为农村集体资产进行统一经营管理,由农村集体经济组织自行决定用于发展集体经济、提高农民生活水平或改善人居环境及教育、养老、医疗保障服务水平等,并由县(区)级农业农村及农村财务主管部门、镇(街)对收益使用情况进行指导监督。

第三十五条 农村集体经济组织及其工作人员要坚持以人民为中心的原则,加强廉洁自律,增强留用地开发利用工作透明度,切实加强廉政建设。农村集体经济组织及其全(独)资注册成立公司(企业)的管理人员,在留用地开发利用中违反法律法规的,依法追究责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十六条 本办法自2024年91日起施行,有效期至2029年8月31日。原《潮州市人民政府关于印发<关于推进征收农村集体土地留用地高效开发利用的实施细则>的通知》(潮府规〔2023〕23号)同步废止。



公开方式:主动公开

抄送:市委各部委办,市人大办,市政协办,市纪委办,潮州军分区,市法院,市检察院,驻潮部队,中央、省驻潮各单位,各人民团体,各民主党派,各新闻单位。




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