一、修订背景

　　为进一步加强监管，规范完善商品房预售款的管理，我局根据上级有关法律法规和政策规范，结合我市实际情况，对《潮州市城区商品房预售款监管实施细则》（潮府规〔2023〕10号）进行修订，形成《潮州市中心城区商品房预售款监管实施细则》（下称《实施细则》）。

　　二、主要内容说明

　　（一）主要内容概述

　　《实施办法》共六章二十九条，主要包括以下内容：

　　1.第一章“总则”（第一条至第四条）。总体规定了《实施细则》的适用范围和对象，潮州市湘桥区区域内经批准预售的商品房预售款的收存、使用和监督管理，适用本细则。定义了预售商品房、预售人、预购人、商品房预售款、商品房预售款监管账户、监管银行、监管部门，并阐明各有关主体的职责和权利义务。

　　2.第二章“设立商品房预售款监管账户”（第五条至第七条）。规定了商品房预售款监管账户的设立和变更。明确监管账户的性质为专用账户，商品房预售款《》监管银行及监管账户的名称、帐号等信息在商品房买卖合同中注明，并在售楼场所公示。

　　3.第三章“商品房预售款收存和使用”（第八条至第十九条）。规定了预售款收存、使用、监管等有关问题，明确各方主体在商品房预售款监管工作中应当承担的职责和义务，明确预售款监管额度、拨付节点和留存额度等标准。

　　4.第四章“商品房预售款监管解除”（第二十条至第二十二条）。规定了预售款监管的解除。预售项目办理商品房首次登记后，预售人可向监管部门申请解除预售款监管。

　　5.第五章“责任追究”（第二十三条至第二十六条）。规定了对预售人、监管银行、监理单位、监管部门和其他有关行政管理部门等违规行为的处理。

　　6.第六章“附则”（第二十七条至第二十九条）。规定了《实施细则》未明确情形的处置规定，明确《实施细则》实施前市城区有关预售款监管规定与《实施细则》不一致的，以本《实施细则》为准，潮安区、饶平县、凤泉湖高新区可参照执行该《实施细则》。《实施细则》自2025年1月15日起实施，由潮州市住房和城乡建设局负责解释。

　　（二）《实施细则》拟确立的主要制度和措施

　　1.实行监管额度管理。一是监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，由监管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定；监管额度内的资金应专款专用，只能以受托支付的形式通过银行转账支取，必须用于有关的工程建设，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。二是监管账户内的资金达到监管额度后，超过监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。三是允许商业银行按市场化、法治化原则，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务；保函仅可用于置换依法合规设立的预售款监管账户的监管额度内资金。

　　2.规范监管账户管理。一是一次预售许可申请对应一个预售款监管账户，并与监管银行及项目所在地监管部门共同签订监管协议，明确三方的权利和义务。二是商品房预售款监管银行及监管账户原则上不得变更；因预售商品房项目转让确需变更的，预售人凭项目所在地监管部门同意转让的批复，与新的监管银行及项目所在地监管部门签订《商品房预售款监管协议书》，办理《商品房预售许可证》变更手续及账户资金划转手续。三是商品房预售项目办理商品房首次登记后，可向监管部门申请解除监管账户的监管。

　　3.招标确定监管银行。一是监管银行应当由住房和城乡建设部门会同有关部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素确定。二是监管银行未经监管部门审批，不得擅自划扣监管账户内的资金；发生监管账户被查封、被冻结、被强制扣款等异常情况，监管银行要及时告知监管部门并配合做好解封、解冻和取消强制扣款等工作。

　　4.规范预售款的管理。一是预售款的收存按照《实施细则》第八条至第十条规定办理，预售人不得以任何形式或理由向预购人收取现金（含装修款），或在监管账户之外指定任何账户向预购人收取预购房款。二是预售人申请使用预售款，按照《实施细则》第十二条至第十四条规定办理，预售款监管账户分三个阶段的对应结余金额不得少于预售商品房备案价总金额的5%、3%、1%。

　　三、解读方式和途径

　　本解读材料与《实施细则》同步在潮州市人民政府网站公开发布。

原文链接：潮州市人民政府关于印发《潮州市中心城区商品房预售款监管实施细则》的通知