谢秀华委员：

您提出的关于《关于规范小区物业管理，提升管理水平的提案》（交办编号：77号）收悉，结合会办单位的会办意见，现答复如下：

一、目前我市规范住宅小区物业管理情况

近几年来，随着我市城镇化的不断推进，各大住宅区相继建成，住宅小区的数量不断增加各大住宅区相继建成，住宅小区的数量不断增加。截止2017年底，全市共有住宅小区约130个，物业服务企业31家，其中由开发商或物业公司管理的小区约60多个，约占全部住宅小区的一半，剩下一半的住宅小区只雇佣几个门卫在管，而全市也仅有4个住宅小区成立了业主委员会。因此，目前我市有物业管理的住宅小区只有一半，这一半住宅小区中由于几乎没有成立业主委员会，大部分由物业公司主导管理，业主处于弱势地位，造成小区业主维权事件时有发生，对此我市能积极做好沟通协调工作，努力提升物业公司物业管理水平，规范小区物业管理行为。

（一）出台了《关于规范政府指导价物业服务收费行为的通知》（潮发改价〔2018〕31号）、《关于调整潮州市市区市区小区前期物业服务收费政府指导价标准的通知》（潮发改价〔2018〕219号）、《转发省发展改革委省住建厅关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》（潮发改价〔2015〕175号）、《关于政府指导价物业服务收费备案管理有关问题的通知》（潮发改价〔2012〕358号）和《关于印发潮州市普通住宅小区物业管理服务等级标准的通知》（潮建〔2012〕183号）等文件，对住宅小区物业管理服务标准、卫生垃圾整洁服务标准、小区治安防范标准等都进行详细划分和明确，要求各物业服务企业应在政府公布的指导价范围内，根据物业小区的服务等级、服务质量、业主承受能力等因素，与业主协商确定具体收费标准，并报当地政府价格主管部门备案，进一步提高物业服务质量和管理水平。

（二）加强物业服务企业申报物业服务收费价格备案管理。对已成立业委会能够签订协议的小区物业服务收费标准的严格落实备案，对未成立业委会的住宅小区没能签订协议小区的物业服务收费由市发改物价部门按指导价标准进行定价，住建部门做好定价后小区对应服务标准的确定。目前，我市超过政府指导价标准的小区不多，部分小区如恒大城、碧桂园因物业企业原为一级物业公司资质，服务水平较高，收费超过指导价标准，已实行单独报价。

（三）全面深入贯彻《广东省物业管理条例》和《物权法》，加强物业服务企业日常监管，进一步加强物业服务队伍自身建设。一是严格收费和服务项目的对应和自律；二是住宅物业服务小区具体服务等级和收费标准的确定须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并签订协议；三是加大宣传力度促进物业服务企业进一步做好财务、政务公开。

（四）加强物业经理（管理员）岗位人员继续教育。举办全市物业管理人员、街道办事处和居委会相关人员培训班，进一步提高我市物业服务行业从业人员的整体素质，充分发挥街道办事处和居委会在小区物业管理中的作用，更好地满足行业发展和广大业主的服务需求，提高我市物业整体服务水平。

（五）不定期组织人员对物业服务企业服务管理住宅小区情况进行检查。重点检查物业服务企业在物业管理过程中收费和服务是否对应、是否存在霸王条款、是否占用公共场所谋利等，发现问题及时责令物业服务企业整改，进一步规范物业服务企业服务行为。

（六）根据《广东省住房和城乡建设厅关于落实物业服务企业资质管理改革，加强行业自律的通知》（粤建房函〔2015〕1359号），从2015年6月8日起，我市已停止三级及以下物业资质的审批，改由行业协会自律管理。2018年1月11日省住房和城乡建设厅《转发住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，我市及时将文件转发给各县、区，并落实各县区住建部门要按照文件要求，建立健全物业服务企业信用等级评定制度。同时，加强事中事后监管，建立健全“双随机”抽查机制，印发《关于进一步加强和规范住宅小区物业管理工作的通知》，加大物业管理行业专项整治力度，并进一步完善物业服务投诉渠道，切实解决物业服务市场中存在的突出矛盾和问题，促进物业管理行业有序、规范、健康发展。

二、存在问题

通过这次政协委员提案，促进我局进一步加强对全市物业企业的指导和管理，使我市的物业管理得到进一步规范，服务质量得到进一步提高，但也存在一些问题。

（一）业主公共意识和物业公司服务意识薄弱。部分物业公司认为自己是管业主的，而不是服务业主的，存在物业管理不规范、服务质量不佳等诸多问题。而部分业主一对物业公司服务不满意就拒交物业费，物业公司物业费收不齐，服务质量就缩水，形成恶性循环。 

（二）对物业公司服务不到位缺乏有效的管控措施，对物业公司服务不到位问题，住建部门只能责令其改正，相关法律法规没有相关处罚的规定。

（三）业主委员会成立难。一是大部分业主都知道成立业主委员会可以有效解决与物业公司的纠纷问题，但都不愿意当业委会成员。二是部分街道办事处不受理业主成立业主委员会的申请。

三、下一步工作措施

对于小区管理主要是要依靠属地办事处居委会派出所等部门的协调管理。通过成立业主委员会对物业服务是否到位进行监督，各政府职能部门形成合力，对业委会和物业服务企业进行管理、指导，逐步建设和谐住宅小区。下一步，我们将继续加大力度，规范住宅小区管理，确保全市住宅小区逐步走上规范管理。

（一） 研究制订出台《潮州市物业管理条例》。下一步，我们将根据《广东省物业管理条例》，学习省内其它城市的经验，研究、制订我市物业管理条例。

（二） 完善物业服务收费标准。发改物价部门联合住建部门结合本市物价水平和物业服务市场情况，及时对政府指导价物业服务收费标准进行修改完善。落实各物业服务企业应在政府公布的指导价范围内，根据相关政策，按物业小区的服务等级、服务质量、业主承受能力等因素，与主业协商确定具体收费标准，并报当地政府价格主管部门备案，对未能协商确定物业收费标准的，由价格主管部门按指导价标准进行定价。

（三） 加强物业服务企业日常监管，规范物业服务企业管理行为。落实《省住房和城乡建设厅转发住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》的要求，督促各县区尽快建立物业服务企业信用等级评定制度，加强物业服务企业日常监管，同时，开展专项整治活动，督促物业服务企业将服务标准和收费价格在小区内公开，做到物业收费价格和服务项目规范、透明。对服务不到位、价格收费不规范、不透明，占用小区公共场所谋利的，及时责令物业服务企业进行整改，对发现的违法违规行为，依法依规严肃处置并公开曝光。

（四） 加强物业管理服务队伍的培训。加强物业经理(管理员)岗位人员继续教育，继续举办全市物业管理人员培训班，进一步提高我市物业服务行业从业人员的整体素质，更好地满足行业发展和广大业主的服务需求，提高我市物业整体服务水平。

（五） 加大宣传工作力度，提高业主公共责任意识。通过开辟专栏、入户宣传、制作发放宣传册等方式，宣传诚信理念，使物业管理的法规、政策、知识走进千家万户、深入民心，帮助业主正确树立“花钱买服务”的意识和物业消费意识，增强缴费和成立业主委员会的自觉性和主动性。

（六） 推进物业服务管理工作重心下移，将物业服务管理纳入社区综合管理和公共服务范畴。认真贯彻落实《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号），切实加强和改进社区物业服务管理，加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督。按照属地管理原则，落实小区所在地办事处、居委会，充分发挥在住宅小区物业管理工作中的综合协调作用，及时处理和调解业委会、物管、业主之间的矛盾和纠纷。指导、协助住宅小区成立业主委员会，引导有热情、懂法律、善管理的业主代表和政府公职人员参与业主委员会工作。积极探索将符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。探索在社区居民委员会下设物业管理委员会，建立健全物业管理委员会制度，督促业主委员会和物业服务企业依法依规履行职责。

（七） 充分发挥行业协会组织的自律作用。目前，我市物业管理行业协会是房地产行业协会的一个分支机构，下一步，我们将督促落实物业管理行业协会充分发挥协会在行规行约、争议处理、道德规范、诚信建设等方面的自律作用，落实物业管理协会来制定符合我市市情的行业标准，制定周密合理的小区评估制度，细化物业服务管理的具体内容和标准，增加物业管理的透明度和实际可操作性。

非常感谢您对我市规范住宅小区管理工作的关心和支持。我们将根据你们所提出的宝贵建议，加大规范住宅小区管理力度，为业主营造安全、文明的居住环境，为提升城市环境质量，建设美丽潮州做出新的贡献。

    联系人：刘东光、李卫育    联系电话：2393312

附件：

    1、潮安区人民政府《关于潮州市政协十二届二次会议第77号提案的会办意见》

    2、饶平县人民政府《关于市政协十二届二次会议第77号提案的会办意见》

    3、湘桥区人民政府《关于市政协十二届二次会议第77号提案的会办意见》

    4、枫溪区管委会《关于市政协十二届二次会议第77号提案的会办意见》

    5、市发展改革局《关于对市政协十二届二次会议〈关于规范小区物业管理，提升管理水平的提案〉会办意见》

    6、市城管局《关于对潮州市政协十二届二次会议第77号提案会办意见的函》

潮州市住房和城乡建设局

2018年8月28日