关于印发《潮州市“二手房”（存量房）交易预警价格管理办法》的通知

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2011-02-23 17:22

发布单位：市地税局

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关于印发《潮州市“二手房”（存量房）交易预警价格管理办法》的通知

为进一步加强“二手房”交易的税收征收管理，更好落实房地产税收管理工作要求，促进地方税收收入增长。根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《关于规范我省二手房屋交易最低计税价格管理的指导性意见》（粤财法〔2008〕93号）及《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）等法律法规的规定，结合我市实际情况，制定本办法。

一、本办法的房屋交易指市区单位和个人的“二手房”（存量房）权属转移，包括房屋买卖、交换、赠与，房屋权属作价投资、入股、抵债和以获奖等方式发生的房屋权属转移。

二、房屋交易最低预警价格的确定

根据市区房屋的坐落地点、建筑结构、建筑年限、房地产交易网上报价、同类房屋市场交易价格等因素，在调查测算的基础上，分类型、分地点、分年限确定交易预警价格。交易预警价格将按市场变化情况适时作调整，原则上每年调整一次。

三、对“二手房”的交易，买卖双方必需如实申报销售价格。如交易双方签订合同的申报销售价格高于最低预警价格时，以签订合同申报的销售价格作为计税价格；申报销售价格低于最低预警价格且无正当理由的，征收机关按房屋交易最低预警价格核定征收。下列情况除外：

（一）通过法定程序公开拍卖的房屋，按拍卖价格作为计税价格；

（二）由法院裁定或仲裁机构裁决的房屋，以司法部门裁定的价格作为计税价格。

四、对房地产评估机构作出的评估价格低于预警价格的，征收机关在确立房地产税收计税价格时不予采信。

五、房屋交易的相关政策规定

根据国家法律法规的有关规定，单位和个人进行房屋交易应按规定申报纳税，申报缴纳的税种包括：营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税。

对未按规定期限申报纳税的，应按《征管法》及其实施细则的有关规定，从滞纳之日起，按日加收0.05%滞纳金。

（一）营业税

自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

（二）个人所得税

1、对“二手房”转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法核定其转让收入。

2、对转让“二手房”收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

3、对纳税人转让“二手房”未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对个人转让实行按3%征收率核定征收；对企业转让实行按0.5%征收率核定征收。

4、对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。“家庭唯一生活用房”必需由房管部门或居委会出具证明。

（三）土地增值税

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的有关精神，从2010年12月1日起，对纳税人转让房屋应纳土地增值税的，按最低清算率5%征收土地增值税。

房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税。

自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（四）印花税

自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

（五）企业所得税

对企业转让“二手房”未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按最低计税利润率15%核定应纳税所得额，依25%税率征收企业所得税。

（六）房屋购买时间的确定

个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间；根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间；并按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

（七）普通住房的认定标准

我省享受优惠政策普通住房的为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下；第一次上市交易的房改房一律按照普通住房享受税收优惠政策，征收营业税。

（八）个人无偿受赠房屋的有关政策规定

1、个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，经纳税人申请、税务机关审核，暂免征收营业税和个人所得税：

（1）离婚财产分割；

（2）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

2、对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。

3、对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

4、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，征收机关依法核定其转让收入。

六、两县税务机关要按照本办法的规定，结合实际，制定具体的“二手房”交易最低预警价格实施意见并报市局备案。对涉及预警价格进行修正调整的，必须报市局核准。

七、各级地税部门应加强与财政、建设等部门的沟通协调，不断完善“二手房”交易税费征管。同时必须加强对“二手房”交易相关政策的宣传，要求“二手房”交易的买卖双方必须如实按转让价格申报缴纳税费。

八、本办法由潮州市地方税务局负责解释。

九、本办法自2011年1月1日起执行。

潮洲市“二手房”（存量房）交易预警价格标准
					单位：元/平方米
房产类型	所属地段	所属类别	结构类别	价格	房产（商铺）年限
					2000年1月以后建成	1999年12月以前建成
住宅	潮州市区（包括湘桥区、枫溪区）	A 花园住宅区	电梯房	3000	3000
		B 普通住宅区	框架	2000	2000	1500
		C 其他住宅区（含桥东、枫溪除池湖地界、奎元、潮枫路和大道两边外的其他地区）	框架	1500	1500	1000
商铺	A （新桥东路）			40000	40000
	B （新桥西路）			30000	30000
	C （南较路、城新路、西园路、西河路、潮枫路、绿榕路、春榕路、枫春路、新洋路、永护路、西荣路、环城北路、大道南、大道中、）			20000	20000
	D （吉怡路等连接各主干路的路）			15000	15000
	E （绿茵路、荣华路、西荣北路、大道北、各内路、内街等）			10000	10000
	F （桥东、枫溪等其他）			5000	5000
车库（车位）				3500
备注：房屋根据其坐落地点、楼层、朝向、容积率、其它个别因素预警价格的修正系数为15%；商铺根据宽度、深度、临街、使用年期、其它个别因素预警价格修正系数为30%。

附件：

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