第一条 为规范我市城乡村民住宅建设，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》和《广东省城乡规划条例》等法律法规的规定，以及《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）等文件精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条 在湘桥区、枫溪区及潮安区行政区域范围内，使用宅基地等集体建设用地建设城乡村（居）民住宅（以下简称城乡村民住宅）及其监督管理等活动，适用本办法。

第三条 自然资源、农业农村等主管部门要加强指导和督促基层开展工作。

区政府（管委会）要加强组织领导，统筹协调住建、发改、城管执法等相关部门、镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会或集体经济组织依法履行职责。

第四条 城乡村民住宅建设遵循以下原则：

（一） 符合国土空间规划和相关技术规范；

（二）节约、集约利用土地，适度集中布局；

（三） 建筑设计应当安全、实用、美观，体现村居地域特色。

第五条 在城镇开发边界内进行城乡村民住宅建设的，应当按照适度集中布局的原则实行规划管理和用地管理，并由村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设；但使用原有已分散布局的宅基地进行城乡村民住宅建设的除外。

在城镇开发边界外进行城乡村民住宅建设的，鼓励交由村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设，也可以由村（居）民自行建设。

第六条 城乡村民住宅建设应当优先利用原有宅基地、空闲地和未利用地，涉及使用新申请宅基地的按《广东省农业农村厅广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）和《关于印发<潮州市农村宅基地审批管理工作指引>的通知》（潮农〔2020〕89号）执行。

城乡村民住宅建设不得占压生态保护红线和占用永久基本农田，以及堤防、护堤地，应避开地质灾害隐患点和河道行洪区等危险区域和公路建筑控制区、铁路线路安全保护区、电力线路保护区、饮用水水源一级保护区、重要旅游景区景点、风景名胜区、历史文物保护单位等重点区域。

第七条 国土空间规划对城乡村民住宅建设规划技术标准有规定的区域，按照国土空间规划执行；已经编制国土空间规划但对城乡村民住宅建设规划技术标准未作规定的区域，按照下列规划技术标准执行：

（一）村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设的规划技术标准为：

1.建筑高度：不高于54米

2.容积率：不大于3.0

3.建筑密度：不大于35%

4.绿地率：不小于30%

（二）村（居）民自建城乡村民住宅的规划技术标准为：

1.建筑层数和建筑高度：建筑层数不应超过4层（不含天面梯间），建筑高度（含夹层和车库）不应超过15米（含），坡屋顶建筑高度计算至檐口，平屋顶建筑高度计算至女儿墙顶点，无女儿墙的建筑高度计算至其屋面檐口（局部突出屋面的楼梯间占屋顶平面面积不超过1/4的，不计入建筑高度）。建筑层数确需超过4层的或建筑高度确需超过15米的，其防火设计应执行现行国家标准《建筑设计防火规范》GB50016-2014等的规定，按规范留足防火间距。

2.建筑主朝向间距宜不小于4米，次朝向间距宜不小于2米。住宅应在用地产权范围进行建设，巷道宽度大于4米的，如有村规民约，由村委会提供书面证明后，外挑阳台可适当超出用地产权范围，外挑不宜超出1米，阳台外侧距巷道中线不小于2米，净空高度不低于4米。

3.住宅的基础不得超出用地产权范围且不得影响规划道路、巷道、四邻基础、地下管线及其他公共设施。

4.住宅工程场地应采用雨污分流排水方式,污水应接入道路市政排污管。住宅工程场地标高控制高出毗邻道路路面0.2-0.3米。

5.城镇开发边界内临城市道路的住宅退让道路红线按控制性详细规划要求控制；城镇开发边界外临道路的住宅退让道路红线应按村庄规划要求控制并不少于2米。

6.本办法实施后的新建住宅建筑实行统一风貌管控，与村庄整体环境相协调，屋面采用坡屋顶或以坡屋顶为主、局部平顶相结合的形式，墙面统一色调，以白色、灰色为主。

（三）因历史原因，造成宅基地与国土空间规划用地性质不符，但不占用规划道路、市政公共设施、文物保护单位和一般不可移动文物、公共绿地、水域等规划控制用地的，村（居）民确有迫切住房需求，可申请报批手续，规划技术标准参照本条第（二）项执行，但建筑层数不得超过3层，高度不得超过12米。

（四）用地已纳入“三旧”改造规划，并且改造方案已报市、区人民政府（管委会）批准同意的，原则上应成片改造，不得进行零星村民住宅建设；用地已纳入“三旧”改造规划，原则上应成片进行改造，但改造方案批准后两年内没有实施改造计划，村（居）民确有迫切住房需求的，经村（居）民委员会、镇人民政府（街道办事处）、区“三旧”主管部门书面同意，可申请办理报批手续。规划技术标准参照本条第（二）项执行，但建筑层数不得超过3层，高度不得超过12米。

第八条 城乡村民住宅建设的审批管理遵循重心下移、简化程序、方便群众的原则：镇人民政府（街道办事处）应当按照属地原则，切实承担起宅基地建房审批和管理职责；依托镇人民政府（街道办事处）行政服务中心等平台，建立一个窗口受理、多部门内部联动的宅基地建房联审联办制度，一站式为群众提供便捷高效的服务。

第九条 镇人民政府（街道办事处）相关职能部门应当按照职责做好相关审查工作：

（一）农业农村主管部门负责对申请条件、农村宅基地和建房（规划许可）申请村组审核公示程序、宅基地布局要求和面积标准等方面进行审查；

（二）自然资源主管部门负责对国土空间规划、规划技术标准、建设工程规划许可等方面进行审查；

（三）住房城乡建设主管部门负责对设计单位的资质、施工许可证的申领、集中建设的村（居）住宅的人防、消防等方面进行审查；

（四）涉及其他部门或需上级相关职能部门出具意见的，按照各自职责按需联合审查。

第十条村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设的，按照以下程序申请办理建设审批手续：

（一）方案编制与表决

集中建设的方案应当符合国土空间规划，并在村（居）民委员会或者集体经济组织范围内予以公示和征求村（居）民意见。方案须经过具有土地所有权的农村集体经济组织成员大会或者成员代表会议表决通过，并予以公示，公示期不少于5个工作日。

（二）镇人民政府（街道办事处）审核

经表决通过的申报材料报送镇人民政府（街道办事处）审核。镇人民政府（街道办事处）应当审查材料的真实性、是否符合国土空间规划、村庄规划，是否经过民主表决及公示程序，审核通过后报送区人民政府（管委会）审批。

（三）县级审批

区人民政府（管委会）应当组织复审，复审通过的，10个工作日内办理规划许可手续并核发规划许可证。

第十一条 村（居）民自建或村（居）民集中建设城乡村民住宅的，按照以下程序申请办理建设审批手续：

（一）提出申请

以户为单位向所属村（居）民委员会提出宅基地建房（规划许可）书面申请，并提交申请材料。

（二）村级审核

村（居）民委员会接到申请后，应当召开村（居）民委员会会议研究同意后，并将申请理由、拟用地位置和面积拟建房屋高度等情况在本集体经济组织范围内公示，公示期不少于5个工作日。公示无异议或者异议不成立的，村（居）民委员会在2个工作日内签署意见后，报送镇人民政府（街道办事处）审批。

（三）镇人民政府（街道办事处）审批

镇人民政府（街道办事处）在收到村（居）民委员会提交的申请材料后，组织开展城乡村民住宅建设用地的建房联审联办。镇人民政府（街道办事处）应当根据联审结果，10个工作日内对城乡村民住宅建设用地的建房申请进行审批，审批不通过的，一次性书面通知村（居）民委员会，由其书面告知申请人并说明理由。

第十二条 申请人在办理城乡村民住宅建设审批手续时，应当向镇人民政府（街道办事处）或各行政管理部门提供以下材料：

（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；

（二）农村宅基地使用承诺书；

（三）宅基地户主的身份证复印件（自建）；

（四） 村（居）民委员会签署的书面同意意见，属村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设城乡村民住宅的，还需提供集中建设方案和分配方案；

（五）土地使用权证或不动产权证、宅基地使用权证明材料，属改建、扩建或者翻建原住宅的，还需提供原住宅的权属证明材料；

（六）城乡住宅结构设计应当符合抗震、抗风和结构安全的要求。建设城乡住宅应委托具有建筑、结构专业中级以上职称的设计人员进行设计并出具施工图。采取优秀传统建筑工艺，统筹考虑庭院绿化和配套污水设施等。

第十三条 城乡村民住宅未依法办理相关审批手续的，不得开工建设，有关单位不得为其办理供电、供水、供气、有线电视接入等手续。

第十四条 建设单位或者个人应当自取得规划许可证等审批手续之日起一年内依法开工建设，需要延期的，应当在期满三十日前向镇人民政府（街道办事处）申请办理延期手续，延长期限不超过六个月。

逾期未开工建设的且未办理延期手续或者申请延期未获批准的，规划许可证等审批证件自行失效。

第十五条 建设单位或者个人应当按照审批要求进行建设，不得擅自变更；确需变更的，应当依法申请办理变更手续。

第十六条 城乡村民住宅开工建设前，建设单位或者个人应当向镇人民政府（街道办事处）申请验线。镇人民政府（街道办事处）应当自受理申请之日起7个工作日内进行验线，实地丈量划定宅基地，确定建房位置。

城乡村民住宅建设竣工后，建设单位或者个人应当就建设工程是否符合规划许可证件内容，向镇人民政府（街道办事处）申请核实。

镇人民政府（街道办事处）应当自受理申请之日起20个工作日内组织相关部门进行验收，实地检查是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，验收合格的应当出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的，建设单位或个人可向不动产登记机构申请办理不动产登记。

第十七条 镇人民政府（街道办事处）应当将城乡村民住宅建设的申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批结果、投诉举报等向社会公开。

村（居）民委员会应当将村（居）民建房申请和审批情况在村（居）务公开栏上进行公示。

第十八条 相关主管部门和镇人民政府（街道办事处）应当做好村（居）民住宅小区规划、建房技术标准、质量安全、减灾防灾、生态环境保护和配套设施建设等宣传工作。

第十九条 区人民政府（管委会）及其农业农村、自然资源、住房城乡建设等主管部门依据法定职责加强指导和监督检查。

镇人民政府（街道办事处）应落实属地管理责任，定期不定期开展城乡宅基地动态巡查，依法及时处置有关违法建设行为。应当加强对本辖区内城乡村民住宅建设情况的监督检查，有关单位和个人应当配合监督检查，如实提供与监督检查事项有关的文件、资料。

村（居）民委员会发现本辖区内的城乡村民住宅建设存在违法违规情形的，应当立即制止并报告镇人民政府（街道办事处）处理。

第二十条 饶平县城乡村民住宅建设管理工作可参照本办法执行。

第二十一条 本办法自2022年1月1日起施行，有效期至2024年 12月31日。

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