潮州市人民政府关于印发《潮州市村镇工业集聚区升级改造实施意见》的通知
潮州市人民政府关于印发《潮州市村镇工业
集聚区升级改造实施意见》的通知
潮府规〔2023〕20号
各县、区人民政府，市府直属各单位，市各开发区、潮州新区管委会：
现将《潮州市村镇工业集聚区升级改造实施意见》印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。
潮州市人民政府
2023年12月22日
潮州市村镇工业集聚区升级改造实施意见
为深入学习贯彻习近平总书记重要讲话重要指示批示精神，根据全省村镇工业集聚区升级改造暨“三旧”改造工作会议要求，打好村镇工业集聚区（以下简称“集聚区”）升级改造攻坚战，切实盘活利用低效建设用地，推动产业结构转型升级，促进经济社会高质量发展，按照《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）及《广东省自然资源厅广东省工业和信息化厅广东省生态环境厅广东省应急管理厅广东省消防救援总队关于印发<广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案（2021—2023年）>的通知》（粤自然资发〔2021〕7号）等有关文件精神，结合我市实际，提出如下实施意见：
一、明确总体要求
村镇工业集聚区是指村镇的“退二进三”、淘汰类、污染类等若干工业企业或同类生产相对集中的成片村镇工业园区或工业用地连片区域。包括用于工业生产、物资存放，土地用途为工矿仓储用地，村、镇中实际用途为厂房的用地，一般面积在30亩以上。
（一）工作目标
通过淘汰关停一批、合并搬迁一批、功能转换一批、改造提升一批集聚区，工业用地供给能力明显增强，中小微企业用地难问题明显改善，节约集约利用水平显著提升；集聚区产业结构进一步优化，上下游产业链进一步完善，产业集聚效应进一步显现，产业发展质量和效益显著提高；能源利用效率大幅提升，主要污染物排放量进一步减少，环境质量得到有效改善；安全生产管理水平明显提升，有效防范化解安全风险，遏制重特大生产安全事故；消防安全基础不断夯实，消防安全管理水平不断提高，遏制较大以上火灾事故；集聚区升级改造的体制机制和配套政策体系进一步健全。
（二）工作原则
健全机制，协调联动。健全政府统筹、部门协同、市场运作、公众参与的改造机制，坚持利益激励与倒逼促改相结合，鼓励市场主体以多种形式参与，政府与市场双向发力持续推进集聚区升级改造。
聚焦产业，综合施策。以国土空间规划为依据，以产业发展规划为指引，以“工业改工业”为主攻方向，有效整合规划、土地、产业、环境保护、安全生产、财政、税收等政策，强化产业用地资源保障，促进产业转型升级。
改革创新，示范带动。学习推广顺德村级工业园改造经验，用好改革创新关键一招，努力破解推进过程中遇到的痛点难点堵点问题，形成行之有效的典型改造模式，积极打造示范园区，以点带面加速推进改造。
二、建立健全机制
市“三旧”改造工作领导小组负责统筹推进全市“三旧”改造及村镇工业集聚区升级改造工作，各县（区）参照成立相应的工作领导小组负责所辖区域“三旧”改造及村镇工业集聚区升级改造工作。各有关单位按职责制定配套政策和落实相关工作，具体分工如下：
（一）市应急管理局负责制定集聚区安全生产标准技术指南等。
（二）市工业和信息化局、市发展和改革局负责制定促进村镇工业集聚区升级改造与产业园联动发展的操作指引，指导各县（区）确定产业指导目录和产业规划，以及升级改造后入园标准等。
（三）市自然资源局负责制定土地高效开发利用管理、涉及空间性规划编制（修改）、单元规划编制、历史违法用地分类处理工作指引等。
（四）市城市管理和综合执法局负责制定违法建设查处工作指引等。
（五）市财政局负责制定集聚区升级改造资金筹措使用工作指引等。
（六）市税务局负责制定关于单一改造主体归宗协议出让改造模式的税务指引等。
（七）市生态环境局负责推进集聚区生态环境保护高标准“达标”方案等。
（八）市农业农村局负责制定落实强化对村（居）、集体经济组织所有的土地厂房租赁管控工作等。
（九）市政务服务数据管理局牵头会同各行政审批部门建立集聚区升级改造审批快速通道，对于集聚区建设、改造项目相关审批事项优先办理、快速办结；简化优化审批流程，制定审批事项标准，提高审批效率。
（十）市国有资产监督管理委员会负责鼓励引导国资公司积极参与集聚区升级改造，加大资金投入，重点参与前期土地整理和承接园升级建设工作等。
（十一）市法院、市检察院、市公安局、市财政局、市住房和城乡建设局、市城市管理和综合执法局、市自然资源局、市生态环境局、市市场监督管理局、市消防救援支队、潮州供电局、潮州粤海水务有限公司等部门加强联合执法力度，实施一案多查，既要依法查处工业企业单位的违法行为，也要依法查处出租物业主和村（居）的法律责任，全面查处违法行为链条，铁腕清理淘汰一批低端落后产能，压缩违法经营空间。
（十二）鼓励各县、区政府及市直职能部门结合自身发展情况，在充分做好政策研究及风险评估基础上，依据本实施意见出台促进集聚区连片升级改造的政策措施。
三、推进重点工作任务
（一）做好规划统筹
1.全面摸清底数。各县（区）组织开展集聚区土地利用及产业发展情况摸底调查，形成综合信息数据，报市自然资源局备案。对符合“三旧”改造政策要求且近期有改造计划的集聚区地块，按规定纳入“三旧”改造标图建库范围。[责任单位：市自然资源局、市工业和信息化局，各县、区政府]
2.加强规划引导。将集聚区升级改造工作作为市、县（区）级国土空间规划的重要内容，与产业发展规划充分衔接。明确功能分区，落实建设用地规模，划定工业用地控制线，编制详细规划，合理确定集聚区开发强度、配套设施、空间环境、历史文化保护等要求，优化产业空间布局，促进产城融合发展。[责任单位：各县、区政府，市自然资源局]
3.制定改造计划。各县（区）要编制三年改造总体计划，建立升级改造项目库，明确升级改造面积、范围、时序和实施步骤，制定亩均工业增加值、单位工业增加值能耗等目标，报市自然资源局、工业和信息化局备案。[责任单位：各县、区政府，市自然资源局、市工业和信息化局]
（二）大力推进改造
坚持规划引领，“一园一策”科学制定改造方案和改造计划。加快承接转移园建设，制定搬迁补偿及补助补贴办法，积极保障配合搬迁改造的村（居）集体、村（居）民及有关权属主体合理权益。组织开展集聚区环保、安全生产等评价，确定重点整治园。各执法部门加强联合执法力度，铁腕清理集聚区违法违规生产经营行为。[责任单位：各县、区政府，市直各有关部门]
四、全面管控产业用地
严格按照国土空间规划确定的产业集聚区、产业过渡区和产业整治区实施升级改造。产业集聚区内严控新增经营性房地产项目开发，保证产业用地只增不减；符合条件进行升级改造的集聚区优先给予完善用地手续，涉及需保留建筑物的，按照有关规定完善用地、规划、不动产登记等手续，有序引导产业优化升级，新增产业项目须向产业集聚区内集中，入园统一管理。产业过渡区内加快低效工业用地退出，鼓励重点企业向产业集聚区搬迁集中，按已批准的国土空间规划实施改造，土地优先满足市域公共配套、市政交通配套设施需求。产业整治区内落实减量规划目标，突出生态和环境建设导向，按照规划推进土地复垦复绿及公益性项目等改造，提升城乡人居环境。[责任单位：各县、区政府，市自然资源局、市工业和信息化局]
五、分类划定改造区域
按照“搬迁一批、淘汰一批、提升一批”的原则，将集聚区升级改造区域分类划定为承接转移园、限期搬迁园、保留发展园。结合当地产业发展定位，按照“一镇一品”或“一镇多品”的原则明确集聚区产业发展方向，从产业类别、投资强度、产值、税收、容积率、建筑密度等方面制定入园标准，加强优势产业链培育发展，发挥龙头项目的辐射带动作用。[责任单位：各县、区政府，市发展和改革局、市工业和信息化局、市自然资源局]
六、优化用地布局和配套
集聚区规划应统筹考虑总体布局和发展目标，体现一定的前瞻性、科学性和合理性，强化详细规划、村庄规划等与产业发展保护区规划的衔接，加强集聚区配套公共基础设施、公共服务设施的规划和建设，全面提升产业承载能力和配套服务能力。因连片改造确需局部调整国土空间规划的，应及时按程序开展规划调整后方可报批。[责任单位：各县、区政府，市自然资源局]
七、规范搬迁补偿、补助办法
充分保障原土地权属人的合法权益，补偿方式以物业补偿为主，货币补偿为辅，原则上不再实施土地安置。对配合改造计划，搬迁未经产权登记土地厂房的受偿人，根据其土地厂房手续完备程度、现状使用情况、租约情况以及建筑物建成年份等因素给予一定搬迁补助。集聚区以挂账收储方式实施的“工改工”项目，土地公开交易出让收入扣除应计提上缴部分外，可全额补偿村（居）、集体经济组织或企业等原权属人。村（居）、集体经济组织完成土地整理进行“工改工”改造的，可按规定以公开交易转让（流转）方式处置土地并获取收益。[责任单位：各县、区政府，市财政局]
八、促进土地前期整理
土地前期整理工作可采用政府实施、自主实施、引入前期投资人等多种模式。由政府收回实施整理的，规划为经营性用途的土地，应通过招标、拍卖、挂牌等方式公开出让；规划为非经营性用地的，可按规定划拨或协议出让给改造主体，整理费用纳入改造成本。自行改造的，可凭经批复的“三旧”改造方案等有关资料，按照规划新用途直接办理协议出让手续，并作为改造主体按规定享受后续改造过程中的优惠政策。[责任单位：各县、区政府，市自然资源局]
九、推进土地整合开发利用
允许集聚区升级改造项目参照“三旧”改造项目开展建设用地置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。建设用地置换应在权属清晰、程序合法且满足“净地”条件的前提下，遵循“面积相近、价值相当、双方自愿、凭证置换”的原则。[责任单位：各县、区政府，市自然资源局]
十、鼓励连片开发项目混合出让
连片升级改造的集聚区，不涉及商品住宅开发的，允许通过混合开发方式改造为融合工业、商服、办公等功能齐备的综合性项目，完成土地整理后，可统一按规定办理供地手续。改造项目涉及商品住宅开发的地块，须由政府收储后以公开交易方式出让，且不得捆绑出让。[责任单位：各县、区政府，市自然资源局]
十一、支持工业用地高效利用
加大高标准厂房和工业大厦建设力度，鼓励提高高标准厂房和工业大厦容积率，容积率不得低于1.6，宗地内允许配建不超过总计容建筑面积15%的生产服务、行政办公、生活服务等配套设施。列入集聚区升级改造的“工改工”项目，建成后容积率在1.6以上、二层以上且带工业电梯的高标准厂房和工业大厦，除可进行变更（分割）不动产登记、转移（分割转让）不动产登记外，还可以按幢、层等为基本单元进行不动产首次登记。鼓励创新工业用地出让模式，降低入园企业用地成本，支持实体经济，特别是小微企业发展。[责任单位：市自然资源局、市工业和信息化局、市住房和城乡建设局]
十二、强化土地和厂房租赁管控力度
各县、区政府应加强集聚区内土地、厂房的出租使用管理，严禁违法用地、违章建筑新租、转租和续租，属村（居）、集体经济组织所有的土地及厂房进行新租、转租、续租须经所在镇（街道）审查。集聚区内租约到期的土地、厂房可由镇（街道）依法统一接管，以加快实施改造。对纳入近期改造计划的集聚区内土地、厂房，原则上由镇（街道）统一接管或以协议租赁方式统租，租金标准建议由市场进行调节，鼓励纳入政府收储或由村（居）、集体经济组织自愿申请集体建设用地转为国有建设用地实施改造。产业落后、利用低效、零星分散的集聚区用地原则上应由镇（街道）进行整合和土地前期整理开发，统一招商，统一经营，统一入市。[责任单位：各县、区政府，市自然资源局、市农业农村局]
十三、建立资源统筹机制
建立集聚区升级改造资源统筹机制，加大县（区）及镇（街道）财政资金和国资投入，释放国资撬动功能，带动社会资本投入，通过政府收储、国资运营、市场化运作等多种模式投放集聚区升级改造。[责任单位：各县、区政府，市发展与改革局、市工业和信息化局、市财政局、市自然资源局、市国有资产监督管理委员会]
十四、构建资源高效投放机制
集聚区升级改造资金统筹封闭运作。综合考虑规模效益、示范带动等因素，县（区）及镇（街道）财政资源和国资择优选取项目，对连片规模达100亩及以上的拆除重建类“工改工”产业提升项目，在资源上给予重点倾斜，并安排部分资金，按照项目类型、项目进度等给予镇（街道）一定的资金支持和奖励，专项用于该镇（街道）集聚区升级改造投入。[责任单位：各县、区政府，市财政局、市税务局、市自然资源局、市国有资产监督管理委员会]
十五、推进集聚区高标准“双达标”
结合产业发展保护区规划和集聚区分类改造区域的划定，提出集聚区升级改造搬迁或整治提升建议，明晰集聚区升级改造定位；从环境保护方面，制定和完善集聚区升级改造“达标”标准，明确环保基础设施配套等要求，整体提升集聚区的环保水平；从安全生产方面，制定和完善集聚区升级改造“达标”标准，明确安全基础设施配套等要求；同步建设市政消火栓、专职消防队或微型消防站。分批、分重点开展高标准“双达标”整治，整体提升集聚区的环保和安全生产水平。同时全面建立村（居）镇（街）环保、安全管理机构，配置专项环保、安全管理员，落实机构人财物等，强化村（居）镇（街）基层环保、安全监管能力和职责。[责任单位：各县、区政府，市生态环境局、市应急管理局、市市场监督管理局、市财政局、市消防救援支队]
十六、加强督查指导
加强对县、区政府和市直有关部门的督查，对督查发现的问题所在单位应及时落实整改。[责任单位：市“三旧”改造工作领导小组办公室（市自然资源局），各县、区政府]
本实施意见自2024年1月1日起施行，有效期至2028年12月31日。
公开方式：主动公开
抄送：市委各部委办，市人大办，市政协办，市纪委办，潮州军分区，市法院，市检察院，驻潮部队，中央、省驻潮各单位，各人民团体，各民主党派，各新闻单位。
