关于探索推动二手房“带押过户”便民利企服务的通知

2023-05-30 17:19
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各县(区)自然资源局、住房和城乡建设局,各商业银行:

  为落实扎实稳住经济一揽子政策措施的有关要求,深化不动产登记和金融便民利企合作,持续优化营商环境,助力经济社会发展,结合我市实际,现就推进实施二手房“带押过户”服务有关事项通知如下:

  一、服务模式

  二手房“带押过户”服务模式,是指存在抵押的房产办理过户手续时,在卖方未结清贷款,买方需要使用贷款购房的情况下,住建部门、不动产登记机构和银行金融机构强化业务协同,优化工作流程,实现房产交易、不动产登记、发放贷款、结清贷款有效衔接的便民利企服务模式。

  二、适用情形

  二手房交易过程中,买卖双方可选择适用二手房“带押过户”模式,交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产的约定,或者《民法典》实施前已经办理抵押登记的,应当由当事人协商一致再行办理。买方使用自有资金全款购房的,如需办理“带押过户”可参照执行。

  三、实施原则

  (一)风险可控原则

  “带押过户”服务模式全流程涉及多部门,多环节,要建立沟通协调机制,完善风险防控机制,加强业务指导和监管,以点带面,稳妥有序推进,切实防范风险。推动同一银行业金融机构率先实现“带押过户”服务,并逐步向跨银行业金融机构拓展。推动住宅类不动产率先实现,并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。可根据相关当事人的意愿,引入公证机构开展公证提存业务,保障资金安全,防控业务风险。

  (二)高效便利原则

  强化各部门信息对接共享,推进登记金融系统融合,通过精简办事材料,优化工作流程,升级业务系统,努力实现“带押过户”各环节无缝对接。深化不动产登记综合受理应用,实行“带押过户”涉及多项登记业务,合并受理、一并办理。拓展“互联网+不动产登记”应用,逐步实现“带押过户”网上办。进一步压缩办理时限,为交易各方提供高效便利服务。

  (三)鼓励探索原则

  各县区可结合本地实际,积极探索推进抵押权变更“带押过户”适宜模式,买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定抵押权变更等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移及变更登记。鼓励探索引入预告登记,支持转移预告登记与抵押预告登记以及“双预告”登记转本登记一并申请、一并办理。

  四、同一银行抵押权变更“带押过户”模式基本流程

  (一)发起申请

  买卖双方达成交易意向,买方向银行提交申请贷款资料,同时卖方向银行提交提前还款申请和“带押过户”申请。

  (二)审批买方贷款。

  买卖双方及银行签订《潮州市二手房“带押过户”三方协议书》(以下简称《三方协议书》,示范文本详见附件2,可结合实际调整),明确“带押过户”当事各方权利义务。银行审批贷款,向买方出具同意贷款书面文件,设立资金监管账户(可采取公证提存)存放买方首付款及发放买方购房贷款。

  (三)联合办理

  买家支付首付款,款项进入资金监管账户。如各类购房款不足以结清卖方原贷款金额的,卖方需同步补足款项至监管账户。

  买卖双方备齐《三方协议书》等有关材料,联合银行到住建部门便民窗口办理合同网签备案手续,并到不动产登记综合窗口申请办理申报纳税、过户转移登记和抵押变更手续(变更内容详见《三方协议书》)。

  相关方按规定缴纳各项费用后,不动产登记部门完成审批(若涉及查封不能办理过户即退回申请),缮证与发证。

  (四)放款还款

  银行向资金监管账户发放买方购房贷款并按约定立即结清卖方贷款,剩余款项退至卖方业主指定账户。

  涉及公证提存业务的,各方应依法签署公证提存协议(含承诺函),依业务流程及时将相关款项支付给贷款银行、卖方。上述基本流程可结合实际优化完善。

  五、有关要求

  (一)各县(区)自然资源主管部门要高度重视,加强组织领导,压实工作责任,持续探索、优化办理流程,制定统一标准的“带押过户”不动产登记办事指南,做好政策宣传工作,推动二手房“带押过户”服务模式尽快落地生效,并及时总结做法,形成可复制可推广的经验,力争实现“带押过户”便民利企服务全覆盖、常态化开展。

  (二)各县(区)住建部门要加强业务指导,积极推进二手房“带押过户”实施,服务房地产市场平稳健康发展。指导房屋交易服务机构优化存量房屋网签服务机制,做好网签配套服务,根据申请人提供的《三方协议书》,办理抵押状态下存量房屋网签业务。指导公积金管理中心优化调整公积金贷款放款流程,根据“带押过户”流程设计,办理公积金贷款业务。

  (三)银保监分局指导各商业银行开展二手房“带押过户”业务,加强监管,做好宣传引导,鼓励银行积极响应企业群众诉求,办理“带押过户”业务。

  (四)各银行金融机构要主动完善内部制度,建立健全风险管控机制,优化业务流程,改进信息系统,提升办事效率, 按照市场化、业务可持续及合规原则形成具体操作规程或者业务指南,并做好相关业务人员的培训和客户宣讲等工作,积极回应符合适用情形下客户的“带押过户”需求。

  执行过程中,如遇问题,请及时向相关部门报告。


附件:

  1、潮州市二手房“带押过户”基本流程图

  2、二手房“带押过户”三方协议书(示范文本)


  潮州市自然资源局            潮州市住房和城乡建设局

  中国银行保险监督管理委员会

  潮州监管分局      

2023年5月29日